加息預期沖擊房產資金鏈，開發商普遍看空四季度

　　一個月內，央行兩調存準、一次加息，貨幣政策似乎開始步入緊縮通道。調控壓力下，傳統的融資渠道幾近關閉，房地產企業現金回籠壓力與日俱增。在這樣的背景下，私募股權房地產基金崛起，并購交易活躍。

　　來自清科的數據顯示，2010年第三季度，共有5支基金投資房地產；前三季度，房地產行業共完成50起并購案例，是2009年全年的并購案例數的2.5倍。業內分析，接連出臺的政策調整和第二輪加息的預期，讓開發商普遍看空四季度。伴隨著調控政策效果的進一步顯現，不排除短期內部分實力稍遜的房企有資金鏈斷裂的可能，這也將大大加速房地產行業的整合。

　　伏筆

　　新一輪加息預期沖擊房企資金鏈最后防線

　　距10月19日央行宣布加息不到一個月，央行又于11月10日宣布將上調存款準備金率0 .5個百分點。一個月內，央行兩調存準、一次加息，調控通貨膨脹的決心非常大。有分析指出，這充分說明抑制通脹已經迫在眉睫，也預示著新一輪加息周期的開始。金融機構不同尋常的調整，也牽動了房地產行業的敏感神經，似有牽一發而動全身之勢。

　　對此，中廣信地產認為，這一舉措不但預示著中國真正進入了加息通道，抑制流動性過剩，同時轉向的還有中國“適度寬松的貨幣政策”，對于樓市的影響也可謂雪上加霜，進一步擠壓樓市的資金，再次澆滅購房者的熱情。

　　清科研究中心分析師徐衛卿認為，加息的出爐是對市場心理預期最后一道防線的沖擊。從買房角度來說，加息將增加購房人的貸款成本，購買能力和欲望也將受到壓制，購房人將繼續觀望，一定程度上抑制市場的成交；其次，貸款利率的提高大大增加購買二套房的成本，投資投機性需求將進一步被抑制。而對房地產企業而言，加息抬高了房企信貸門檻，現金流不穩、重度依靠銀行信貸開發的房地產商將面臨淘汰。

　　2010年4月中旬以來，國家連續出臺了嚴厲的房地產新政，包括差別化住房信貸政策、“國十條”、“9·29新政”、“限購令”等等，居高不下的房價在“調控組合拳”下掙扎。在空前嚴厲的樓市調控政策出臺后，房地產企業的融資渠道變得越來越狹窄。從4月以來，IPO、重組借殼和定向增發等融資渠道逐步收緊。而加息則是對市場心理預期最后一道防線的沖擊。

　　“加息一方面令開發貸款壓力增加，開發投資的成本上升，增加的利息額對貸款比重較大的房地產開發企業帶來資金面上的壓力；另一方面，加息對外資流入樓市住房的熱錢，可起到阻攔作用，其流入樓市住房的資金將會大幅減少。”徐衛卿說。

　　據清科觀察，如果連續性的加息和存款準備金率提高，會令很多開發商的資金鏈極度收緊。再加上2008年以后連續出臺宏觀調控政策，以及全球金融風暴的影響，資金實力薄弱的房地產公司將瀕臨破產的邊緣，成為一些資本實力雄厚的房地產企業并購的對象。

　　中廣信地產也認為，貨幣政策將步入緊縮通道，這對投資者尤其是房地產投資、投機者的信心將產生一定影響。房產投資受到一定的抑制后，投資性需求就會大大減少。對于開發商而言，也勢必要重新調整策略和方向，拿出具體的措施來應對市場的風云變幻。

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