樓市成交量“二次探底”，房價回落在即

　　樓市“二次調控”開始后的一個多月來，有一個名詞就在一直攪動著房產市場中各方的神經，它就是“退房潮”。與此同時，《全國各地樓市涌現“退房潮”》、《樓市回調引發退房潮》、《京城豪宅遭遇退房潮》、《限購令“速凍”引發退房潮》……等醒目標題在資訊發達的當下幾乎是隨處可見。

　　“不少退房者實際上并不是不想買，而是行政限購出臺后不得不‘被退房’了。”11月2日，在鏈家地產北京惠新西街店門口，一位高級置業顧問這樣給《投資者報》記者解釋，即便如此他也坦言，原先與自己一直在聯系的許多想買房的客戶，“現在再約看房已經不愿意去了。”

　　無論近來退房的人是緣于新政障礙，還是出于那種像買錯了東西一樣有點后悔的感覺，最新的統計數據正在顯示著一個客觀事實：房地產成交量自10月中旬開始正在急劇下滑。

　　“政策加碼已經促使房產市場重新進入觀望期，樓市的成交量也正在沿著二次觸底的趨勢發展。”世聯地產首席分析師王海斌對《投資者報》記者分析道，“成交量的二次探底和房產調控政策的持續將使開發商資金鏈日趨收緊，因此成交量二次探底很可能成為引發房價開始下跌的主要因素。”王海斌表示。

　　而在《投資者報》記者調查后發現，王海斌的判斷正在一點一點成為現實。

　　爭議“退房潮”

　　“近兩三周，來我們這里咨詢的客戶中，因退房引發的房產糾紛能占到六成以上。”北京世紀律師事務所合伙人趙東告訴記者，據其大致總結，和8月初樓市開始有回暖跡象時相比，近來的退房糾紛主要是買房違約退房，而就在兩個月前，他接觸到的退房糾紛中的起因還主要是賣方因惜售而悔約。

　　而引發買房違約退房的原因，主要是自9月底以來的樓市二次調控政策潮，其中截至目前已有14個城市出臺的“限購令”更是主要因素。

　　趙東分析，因政策法規變化導致的退房現象主要是這樣形成的：在各個城市出臺“限購令”之前，因樓市反彈，許多觀望已久的人們開始入市買房。買房的過程包括看房選房、辦理按揭、交定金、簽訂認購合同、從官方網站打印買賣合同、確認后再到網上備案等步驟。完成這些流程新房需7至10天，二手房則需更長時間。而自“二次調控”開始后，一些買房者交了定金、簽訂了認購合同，但還沒來得及網簽之時，就遭遇當地“限購令”的突然出臺，“限購令”規定一戶家庭只能新購一套住房，且要求自發布之日起執行，因此那些沒有完成網簽的購房合同就在貸款、過戶等方面均遭禁而只能選擇退房，糾紛也隨之而起。

　　那么這一現象能在多大程度上得以擴散？中原地產測算后預計，因“二次調控”一系列政策，整個全國一、二手房市場可能在四季度增加超過10萬套左右的退房。

　　對于這種判斷，偉業我愛我家市場研究院認為，實際發生的可能性并不大。其依據主要在于對于購房者而言，因退房造成的違約損失比因調控政策而增加的購房成本要多，這樣會促使絕大多數購房者權衡利弊之后放棄退房打算。另外，偉業我愛我家市場研究院認為調控政策從中期看是為解決房地產供需的結構性問題，長期看，購房者對房價向上的預期依然存在，因此大規模的“退房潮”難以形成。

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