土地“招拍掛”有望修改，釋放有效土地供應

國有土地“招拍掛”出讓制度有望納入立法程序進行修改。日前，國土資源部官員表示，其部門規章執行兩年、規范性文件執行一年后可進行評估和清理，提出立、改、廢的意見或建議，其中現行的土地出讓制度改革位列其中。業內人士分析，此次土地出讓制度的修訂和完善，意在提高土地出讓效率，釋放有效土地供應。

　　事實上，自2004年的“8·31”大限后，作為國有土地使用權出讓的關鍵制度，“招拍掛”一直存在“供地效率不足”的問題。近幾年來，隨著地價攀升、地王涌現，土地出讓制度面臨諸多質疑。

　　在現行招拍掛制度和出讓程序下，地方政府和開發商都存在“限制供應+拉升房價”的利益沖動和執行可能。比如，引起社會關注的地王現象就存在惡意炒作行為。

　　土地供應掌控在地方政府手中，土地拍出高價為地方政府帶來高額財政收入。而房企之間則存在連帶關系，如果某房企在擬出讓土地旁邊有連帶項目正在開發，且開發項目體量較大，則該房企或其關聯方可通過簡單的“舉牌”便能把土地的價格炒上去，進而帶動周邊樓盤項目價格，從中賺取超額利益。

　　在這種利益鏈條中，城市土地越來越稀缺，地價和房價聯動上漲。地方政府和開發商均可輕松地通過“囤地”來獲得土地增值收益，“吃力”的土地一級開發和整理工作，則因利潤微薄而不被開發商看好，市場法則下的供地增加也就日益成為了“空談”。

　　為此，土地招拍掛制度需要修正和完善。雖然該制度的方向必須堅持，但其存在的問題也必須解決。比如程序不嚴謹、商業規則不完善、工業用地的招拍掛公開程度不夠等。而“價高者得”的游戲主要規則更需要變革。

　　2月24日，北京市通過“暗標”的土地出讓方式，公開出讓了朝陽區常營地塊，最終的成交價格比市場預期的65億元低出20億元。上海莘莊地塊出讓也采用了招標形式，其中投標金額僅占全部評標環節的30%，價格已不再是地塊競拍的決定性因素。

　　實際上，今年初，土地招拍掛制度的調整已經開始，北京等地的基本方案為摒棄“價高者得”的交易方式，嘗試大量采用綜合評標的方式出讓土地，減少土地價格在評標指標中所占的比例；或是采用暗標，即多家競標組織同時在未知競爭對手報價、方案等信息的情況下投標，然后在同一時間開標，方案最好者得到土地。在這樣的模式之下，就避免了現場面對面飆價的過程。

　　近期，有消息稱，國土部已經完成了招拍掛改革試點的方案，在下一步修改招拍掛辦法和修訂《土地管理法》的程序中，將會納入法律規范；在土地出讓制度改革方面，可能會要推行土地出讓預申請制度，探索土地出讓綜合評標辦法。

　　通過一段時間的試運行，北京版的土地招拍掛方案已經初現成效，在為地價降溫的同時，也提高了供地效率，增加了供地規模。業內人士指出，土地出讓制度修正的目標，是進一步打破政府土地壟斷，淡化價格競爭。此舉有利于防止權力尋租，防止房企串謀，也有利于提高土地出讓率，擴大有效供給。（林喆）

來源：中國證券報-中證網

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