消息稱物業稅首批實轉試點，上海重慶可能性最大

知情人士向本報透露，國內部分城市近期將被中央批準為物業稅試點，其中上海、重慶兩地可能性最大。

　　來自央地的相關信息仍無法證實這一消息，但跡象表明——這一次“狼”真的要來了。

　　滬渝前期準備

　　本報就滬渝等地試點房產稅的消息向財政部、住建部等中央部委求證，相關人士多稱不知情。此前已多次傳出物業稅的相關消息，之后均被證實是政策“試應手”。

　　關于推出時機尚不成熟、可能造成稅源不公等爭議，始終不絕于耳。但是，在房產市場經多輪調控仍未見成效的背景下，物業稅這張政府手上“最后的王牌”，或終被亮出。

　　4月7日，資本市場即有傳言：住建部于前夜開會通過“物業稅實轉試點”。7日、8日，房地產板塊皆領跌A股市場。

　　隨后有媒體報道：上海住房局牽頭制定的物業稅方案目前已經形成，不過，上海方面計劃征收的是房產保有稅。該媒體稱，可能對存量房和增量房一并征收，但會從購房套數、戶型大小等方面來區別自住需求與投資需求，其中自住需求可免交。

　　8日傍晚，上海市住房局罕見地在當日就傳聞作出回應：目前有關部門正在進行的研究是“完全正常的”，但具體征收要“經國家層面定，地方應貫徹執行好”。

　　這一消息絕非空穴來風。據知情人士透露：早在今年初，上海市主要領導在內部會議上表態，年內一定要推出房產保有稅，市住房局負責牽頭設計前期方案。

　　“房管部門做的方案，只可能是作為地方信息的梳理，給上級或財稅部門作參考。”一位省級財稅部門人士表示。如果地方對個人開征房產業稅，還需通過國務院審批。

　　與上海方案中“針對房產保有環節征稅”不同，另一個被此猜想牽連的城市重慶，則已在全國兩會期間高調宣布施行“特別房產消費稅”的計劃。

　　3月24日，重慶市長黃奇帆在市人大常委會上稱，重慶已上報國務院申請施行“特別房產消費稅”等抑制高房價思路。

　　不過，重慶地稅局部門對諸如“房產消費稅”、“物業稅在重慶試點”的說法，均稱“不清楚”。

　　試點變種

　　自2003年十六屆三中全會以來，物業稅成為房地產業界的一個熱門話題。中央先后批準北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省市進行模擬評稅試點地區，即“空轉征收”；2007年，又新增安徽、河南、福建、天津4省市為“空轉”試點。

　　不過，截至目前，“空轉”物業稅試點并未達到預期的效果。

　　據一位江蘇省相關官員介紹，該省被批準為“空轉”試點后，轄區內許多城市均不愿參與。反對者認為，物業稅“將加重稅負，而不是促進地方經濟發展的減稅、免稅措施”。地方政府普遍擔心試點會影響當地的招商環境和形象。

　　同樣的情況，也發生在寧夏、河南等地。據了解，財政部2007年就籌劃物業稅實轉，也曾找試點城市逐個晤談，但均未能達成一致。

　　盡管如此，中央對物業稅的推進態度仍然非常明確。今年初，國家稅務總局表示，將在全國范圍內開展房地產模擬評稅。財政部2010年工作要點中也明確表示，要完善房產稅制度。

　　此時，“房產稅”已經代替“物業稅”，成為中央政府針對物業征稅的新口徑。

　　從某種意義上，物業稅和房產稅基本上同屬一物，都是持有環節的稅收，區別在于前者涵蓋面更大。據了解，當前我國房地產保有環節的稅種有兩個：房產稅和城鎮土地使用稅。但實際上，前者只對經營性用房征稅，后者則對個人住宅免征。

　　作為一個重要稅種，物業稅需要人大立法通過，過程較長。而關于房產稅的規定，屬于國務院出臺的行政法規。“要對個人征稅，只需要將個人免征部分去除即可。”上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭認為，這為部分城市以房產稅的名義暫行物業稅之實，掃清了人大立法的漫長審議屏障。

　　楊紅旭認為，所謂上海的“房產保有稅”、重慶的“特別房產消費稅”，皆暗合此意。

　　中金公司的明星分析師白宏煒分析，從政策層面上看，國務院對地方政府申請房地產稅的行動，是樂觀其成的。“物業稅多年停滯不前，就是因為地方政府沒有動力去做這項工作。”

　　財政部財政科學研究所所長賈康日前撰文支持對房產保有環節征稅，并列舉其三大正面效應：增加住房市場上中小戶型的需求比例；促使不動產投資、投機行為收斂；減少房屋的空置率，活躍租房市場。

　　其中，減少空置率被認為是物業稅可能帶來的最直接效果。最近國家電網利用智能網絡調查的數據顯示，全國660個城市中，共有6540萬套住宅電表讀數連續6個月為零，住房資源閑置程度之高可見一斑。

　　得失之間

　　開征物業稅，無疑將為地方政府開拓出新的稅源，但就試點城市而言，與其他城市在稅源公平性、招商環境影響等多方面可能產生的落差，以及征稅時機是否成熟仍存在爭議。這都給試點前景帶來了諸多不確定性因素。

　　一位省級財稅部門人士表示，在目前跨區域房產數據并未聯網的前提下，對某些地方單獨開通試點，可能造成稅源的不公平。“一個很簡單的道理，為什么在別處買房不交稅，在上海就得交？”

　　上海財經大學教授、上海威斯頓不動產管理學院院長印堃華教授認為，目前階段征稅，不僅難以起到抑制房價的作用，還將對房地產行業造成打壓。

　　楊紅旭認為，作為地方稅種，推出房產保有稅的目的，在于抑制一線城市在房產市場的投資投機行為，以平抑房價。作為一項政治任務色彩濃重的措施，這與地方房產經濟發展狀況密切相關，不應存在公平與否的顧忌。

　　“推出試點利大于弊。”楊紅旭說，國內目前在交易環節的稅種較多，但從歷史經驗看，這類稅收往往被轉嫁到買家頭上。而在保有環節征稅對抑制投資、投機性購房需求效果更好，但目前處于缺失狀態。

　　業內人士認為，征收房產稅在某種程度上也可能動搖土地財政制度，是一個費改稅的過程。地方在房地產領域費改稅，可能會影響到土地出讓金的收入。

　　不過按照目前的情況，房產稅只會單向地增加房地產保有的成本，而難以成為推動政府財政改革的動力。包括賈康在內的財稅人士都傾向于在當前階段讓房產稅、土地出讓金并存。

　　此外，在一些業內資深人士眼中，開征物業稅需具備三大技術基礎：翔實的不動產登記資料；房地產價值批量評估；政府的稅收征管能力。但“目前國內評估體系薄弱、人才極度匱乏，三個條件都不太具備”。

　　“如果貿然征收，可能最后的結果是給房價做加法。”印堃華說，征收的依據、范圍和稅率標準，在當前階段都難以科學確定，只有當房產市場成熟、體系更為完備之時，征稅才能對產業帶來正面效應。

來源：經濟觀察報

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