截至目前，全國已有20余個省市召開了地方兩會。多省市發布的政府工作報告都聚焦了樓市調控，租購并舉成為高頻詞。同時，一線城市仍是樓市嚴控的風口，二三線城市精準化調控將成為主要趨勢。
（圖片來源：互聯網） 一線城市調控不放松
步入2018年，各地樓市調控步伐并未停歇。而從多地兩會發出的信號來看，今年一線城市的樓市調控仍不會放松。
上海市市長應勇表示，2018年要加強房地產市場調控不動搖、不放松。提高中小套型供應比例，促進商品房有效供給。加大租賃房建設力度，新建和轉化租賃房源20萬套，新增代理經租房源9萬套，新增供應5.5萬套各類保障房，完善共有產權住房制度。
對此，安居客房產研究院首席分析師張波表示，從上海市所作的政府工作報告來看，有三點值得關注：首先，住房不炒的定位毫無懸念地被再次強調，在嚴控高房價高地價的背景下，房地產市場調控繼續呈現出收緊態勢，一線城市必是嚴控的風口。而對于二三線城市來說，精準化調控成為主要趨勢；其次，從上海的租賃政策和市場實施情況來看，在國家“租購并舉”的政策大背景下，今年還將繼續加大對租賃土地的供應；最后，共有產權房和廉租房等保障性政策會繼續有效推進。
同樣作為一線城市的北京也受到了諸多關注。北京市規土委主任張維晚表示，北京未來將減量集約生產空間、適度提高居住和配套用地比重、大幅度提高生態用地規模。對于與民生直接相關的居住用地，不僅不會減少，還會適度擴大供應并優化結構，關鍵是要落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。
張維說，2017年北京全市住宅用地計劃安排1200公頃，實際完成了1290公頃。其中，商品住宅和共有產權住宅用地供應721公頃，保障性安居工程用地落實366公頃，同時還創新供應了203公頃的集體土地用于建設集體租賃住房。
目前，北京海淀區唐家嶺、朝陽區平房鄉、昌平區北七家鎮等5個集體土地建租賃房項目、1.28萬套房源已經開工，將入住超過5000戶。
北京在2017年曾宣布，未來5年將供應1000公頃集體土地用于建設租賃住房，這也意味著，在今后4年北京仍將供應約800公頃集體土地，平均每年供地任務量約達200公頃。
二三線城市精準調控成為趨勢
今年初，甘肅蘭州宣布要對樓市調控政策做出調整，一時間，“精準調控”便成為今年樓市的第一個熱詞，而這也被眾多專家預測為今年二三線城市的調控趨勢。
安徽省省長李國英在政府工作報告中明確提出，2018年要加大住房保障力度。實行公租房實物配租和租賃補貼并舉，對低保、低收入住房困難家庭加快實現應保盡保，將符合條件的新就業無房職工、外來務工人員等納入保障范圍，新開工保障性安居工程28.18萬套，基本建成23.75萬套，完成10萬戶農村危房改造。因城施策加強房地產市場調控，盤活存量住房，發展住房租賃市場特別是長期租賃，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。
南京市代市長藍紹敏在政府工作報告中也指出，南京今年將進一步加大租賃住房建設及住房租賃市場的發展，優化土地供給結構，保證租賃房供地占住房供地比例達到30%以上。同時，加大住房保障力度，籌集租賃房源100萬平方米。
藍紹敏在報告中表示，南京將加快多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，保持房地產市場平穩健康發展。尤其是要發展長期租賃，保護租賃利益相關方的合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展；同時，優化土地供給結構，加大租賃住房建設力度，爭取租賃房供地占住房供地比例達到30%以上。
藍紹敏表示，要推進棚戶區改造，完成棚戶區改造400萬平方米。同時，加大住房保障力度，新開工建設保障房400萬平方米，竣工300萬平方米，籌集租賃房源100萬平方米。籌建人才安居房100萬平方米。
南京市國土局之前在發布2018年第1號土地出讓公告時曾表示，將推出5幅地塊，均為租賃住宅用地，所建商品住房將全部作為租賃住房，預計可建租賃住房38.52萬平方米。
南京市住房保障和房產局局長郭宏定接受媒體采訪時表示，南京是國家租賃住房的12個試點城市之一，今年要籌集100萬平方米租賃房源。在新建、改建的房源中，有二類居住用地，也有原來的工業用地等低效用地，原來的辦公房、商業用房也會拿出一部分改為租賃房。此外，集體土地也可以進行租賃房建設試點。
2018年調控思路清晰
由此看來，進入到2018年，各地政府針對房地產調控的思路已漸次清晰。
“雖然各地的表態內容并不一致，但總體來看，‘房住不炒’的大邏輯并沒有改變，所以調控政策基本上沒有松動的可能。”上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，“2018年樓市政策的總基調并未改變。”
他還強調，從調控手段上看，分類調控、因城施策的原則也沒有動搖。“地方政府雖被賦予調控樓市的權限，但同時也強化了其對于穩定市場的責任。”
華泰證券分析師也認為，房地產調控政策難以再現2014年的全面寬松，但是房價調控目標的變化、分類調控對精細化管理的需求和長效機制的建立會為地方政策帶來修正的空間。
新城控股副總裁歐陽捷1月22日在“第四屆房地產價值峰會”上表示，由于“房住不炒”被寫入了黨的十九大報告，因此未來五年的樓市政策很難有松動。
而對于未來房地產行業的走勢，歐陽捷還預測，2018年將是大穩小亂的一年。所謂大穩，是指房地產市場不會大起也不會大落，房價不會暴漲也不會大跌，因此總體上會呈現出“大穩”的格局。小亂，則是因為差別化調控。有些城市可能會去庫存，有些城市則要補庫存，因此在不同的區域范圍內，政策也可能存在不同，所以看起來會“眼花繚亂”，但是總體來講，調控就是控制和調整，既不會穿透上限，又不會突破下限，在這個區間內保持相對平穩、健康的發展。歐陽捷稱，未來五年，住房市場將進入一個新時代。過去房地產的周期論不再成立，未來我國的長效發展機制會保證房地產市場整體保持相對平穩。
此外，中原地產首席分析師張大偉認為，相比2017年房地產調控以抑制樓市高燒和降溫房地產市場為主，今年的房地產調控將以落地各種政策為主，其中租賃是最為關鍵的一個環節。他預計，一直到今年3月全國兩會前后，推出租賃住房的各種配套政策都將是各地樓市調控內容的核心。
多數業內人士認為，未來住房制度和長效機制其他方面的內容也將逐漸落地。
但考慮到2017年末房地產市場的翹尾表現，以及部分城市房價漲幅擴大的現象，短期的調控壓力仍然存在，其方式和力度也將隨著市場出現的新變化而改變。
嚴躍進認為，由于2017年預售證的管控較為嚴格，以及市場需求被大量抑制，一線城市的房價仍有反彈的動力；長沙、貴陽、太原、福州等一些非核心的省會城市，房價同樣具有上漲的動力。這些城市未來可能會得到調控政策的“重點關照”。（張敏 宋興國 朱楠）
轉自：中國商報
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