2019年上半年結束，在這半年里，房地產市場經歷了起起伏伏。
從延續去年11月的樓市調控放松政策，出現樓市小陽春，再到今年4月的政策收緊，樓市回穩，樓市行情始終與政策相關，政策的調整也為樓市的發展走向指明了方向。目前看來，不管國家政策如何調控，“房住不炒”是底線，是不會偏離的主航線。
上半年的樓市情況已經塵埃落定，那么，2019年下半年樓市又會有什么樣的走向和變化？還需注意哪些問題？
政策密集發布樓市基本穩定
相對于2018年下半年，2019年上半年全國重點城市普遍回暖，重點城市二手房成交量環比增長50%以上，同比持平；大部分重點城市新房成交量增長；土地市場也走出去年下半年“低谷”。
一線城市基本迎來小陽春。以上海為例，上半年二手房成交同比增加48.7%，增速居重點14城首位。再看北京，今年前5月北京新房成交就同比增長了1.6倍，新房分流效果顯著。
與此同時，由相關研究機構發布的《2019中國房地產半年報》顯示，上半年全國重點城市房地產市場（主要為一線城市和區域中心城市）從低迷中走出，但回暖并不穩定，市場整體表現出“前高后低，分化加劇”的特點。
在接受《中國產經新聞》記者采訪時，中原地產首席分析師張大偉認為，樓市短暫的小陽春是今年上半年樓市的一個特點。大部分城市在3月集中釋放完需求之后，馬上顯現疲態，整體二季度月均成交比3月減少21.5%。很多在一季度均價表現出上漲跡象的城市，二季度均價走向平穩或重新掉頭向下。
分析認為，這主要與政策調控相關。2019年4月19日，中央政治局會議再次重申堅持“房住不炒、因城施策”的主基調。此外，地區調控加碼、銀保監會和住建部及央行的政策相關，使購房者購房預期走弱。
記者注意到，從2019月4月19日開始，房地產調控政策再次出現收緊趨勢，最近2個月，特別是5月、6月，房地產調控政策頻繁出現。中原地產研究中心統計數據顯示，2019年上半年，全國房地產調控政策高達251次，同比增長31%。僅6月單月，全國房地產調控政策次數高達46次。
可以說，2019年來，各地樓市政策的密集程度也處于歷史前列。除了房地產政策本身持續多政策密集發布，在最近兩個月各地人才政策與房地產相關的也非常多，也是最近數年的高位。
整體年內累計看，全國已經有接近百城發布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%。各種關于人才落戶、住房補貼、人才住房優先購買等政策，在一二線城市、三四線城市都有分布。整體看，全國出現了一輪密集的吸引人才政策潮。特別是部分二線城市，房價上漲加速，最主要的一個原因就是人才政策變相地放開了限購等政策。
其次，樓市預警、約談、問責機制再次出現。相比之前從2018年四季度開始的寬松潮，最近2個月多地政策再次出現明顯的收緊，特別是海南、廣州、蘇州、合肥等繼續針對房地產調控中部分環節加碼調控。
從政策層面來講，5月下半月銀監系統再次針對房地產融資等加強監管。銀保監會公布2019年銀行機構“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作要點，嚴查房地產違規融資。
只要信貸政策不出現明顯變動，其他政策的調整對樓市影響非常有限。張大偉表示，整體看，2019年的房地產政策依然是除信貸以外政策微調越來越多，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態。
除了2019年全國房地產調控政策繼續密集發布，公積金政策也非常密集。大部分城市都調整了公積金繳存基數，很多城市也拓展了公積金提取使用范圍，不僅僅是購房才能使用。
政策微調或是常態
就下半年而言，難松難緊、一城一策的調控基調仍將持續。
上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進向《中國產經新聞》記者說道，目前調控總體是趨嚴的，和今年一季度略有調整，后續三季度預計還是會收緊。而到了今年第四季度相對會放松。但有一點可以看出，管控金融風險則是這兩年的主線。
有跡象顯示，2019年下半年房地產行業政策及融資環境將有較明顯改善，區域市場將呈現需求、供給、政策等各個層面的分化，銷售及投資下行壓力加大。
談到后續樓市調控方向，嚴躍進認為，會繼續在穩地價等方面進行，同時包括租賃市場、學區房、老舊小區改造等方面都預計會有新的政策。信貸政策預計在第三季度會收緊，而到了第四季度會有所放松。
有分析指出，房地產市場的結構性分化將進一步凸顯，有關的政策微調成為常態；美聯儲若降息，將引發資金面進一步寬松的市場聯想。目前房地產板塊估值處于低位，在行業集中度持續提升的背景下，龍頭房企銷售高增長將鎖定業績，其投資韌性猶在。
嚴躍進說道，當前全國基本上是“W”的走勢，即下半年會呈現"V"的走勢。具體來看，第三季度還是會有所下調的，這和政策比較嚴厲是有關的。而到了第四季度市場還是有所反彈，這和需求壓抑后釋放等有關，包括金融政策或也在第四季度也會有所放松。
一般而言，下半年樓市會出現金九銀十的局面，不過，是否會出現金九銀十還要看未來幾個月樓市的走勢。
張大偉表示，樓市調控嚴格，針對房價上漲的打補丁措施依然不斷出現。預計2019年下半年，全國樓市將依然是雙向調控，房價平穩的城市不排除出現寬松政策，但只要上漲明顯，房地產調控肯定會加碼。另外從信貸利率角度看，也不排除針對房地產的利率再次提高。房住不炒的基本定位，疊加住建部的穩地價、穩房價、穩預期，依然是下半年政策主基調。
只要信貸政策不出現全面變動，其他政策的調整對樓市影響非常有限。但對于大部分之前已經進入調整的市場來說，出現反彈也成為趨勢。張大偉指出，對于市場來說蘇州、武漢等典型城市將成為未來房價最有可能有明顯波動的區域，而隨后房地產調控是不是會加碼，也成為對地方政府的最大考驗。
目前看，4月19日政策還未影響到開發商加快拿地的速度，整體來看，最近多個城市土地市場將繼續升溫。從搶地城市看，最熱點城市集中在二線城市：4月最典型的武漢、杭州、蘇州、合肥等城市單月賣地超過200億。
張大偉表示，未來房地產市場走勢出現分化，房企對非優質土地定價出現下調。但對優質城市，優質土地的爭搶依然激烈。不過，土地市場與樓市一樣，依然是只允許出現小陽春，而不允許入夏。一旦土地市場過熱，不排除升級政策的可能性。（記者 趙碧）
轉自：中國產經新聞報
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