上半年土地市場回暖 三四線城市地王頻現

　　今年上半年，土地市場有所回暖，多個城市的土地交易熱潮引發了廣泛關注。部分熱點城市更因地價上漲過快而受到國家部委的點名預警。

　　《中國經營報》記者梳理發現，在今年二季度的土地拍賣中，多個三四線城市地王頻出，土地價格屢創新高。

　　部分業內人士直指，上半年出現的土地熱行情，與中資房企在境外融資規模大幅上升有關。隨著企業手中“余糧”充裕，對地塊的追逐不斷催生新的地王。

　　土地市場回暖

　　6月24日，深圳迎來了近20年土地招拍掛市場最大數量的一次宅地供應，共出讓5宗地塊(總面積17.03萬平方米)，起拍總價154.35億元，全國70多家房企參與競拍，全場舉牌343次。最終，5宗地塊以總價224億元成交，且承諾配建人才房面積13.67萬平方米，占總建筑面積的20%。

　　深圳的土拍是今年上半年土拍市場回暖的縮影。據中原地產統計，截至6月末，全國50個大城市合計賣地20034.4億元，同比增長17.4%。其中，賣地最多的杭州為1444.5億元，緊隨其后的是武漢948.8億元，北京933.3億元，蘇州836.8億元。

　　克而瑞統計分析稱，2019年3月以來，二線城市在多宗優質土地集中供應的刺激下，土地市場熱度明顯提升，溢價率明顯上揚。趁著這一波熱度，部分三四線城市也加大了土地供應規模，各地供地態度也由收緊向放松過渡，土地市場顯著升溫。但是在4、5月住建部接連發出預警提示，自然資源部強調“分類供地”之后，下半年各城市土地供應動向又面臨著更多變數，各能級城市土地市場將進一步分化。

　　《中國經營報》記者注意到，克而瑞監測的299個三四線城市土地成交量價齊升，4月份成交建面環比上升30%，土地成交均價環比上漲19%，長三角城市群內的三四線城市表現尤為明顯，溫州、常州、常熟、金華、無錫、臺州、鎮江等城市均成交了多宗優質地塊。其中，位于長三角區域的常州市，4月成交的8幅含住宅土地中，5幅溢價率都超過了50%，常州鐘樓區一商住地塊樓面價更是創歷史新高。

　　值得一提的是，繼二線城市土拍溢價率在3月份突破25%、創下2018年下半年以來新高后，三四線城市溢價率也結束了半年之久的低位徘徊，并在4月份迎來明顯回暖，溢價率增至21.3%，較年初上漲了近10個百分點。

　　克而瑞研究中心數據顯示，4月份地級市土地市場溢價率均高于15%，其中臺州、紹興、麗水均有多塊土地溢價率突破100%。且部分城市土拍底價上升較快，以溢價率為16%的湖州為例，土地成交樓板價較2018年末上漲了五成左右。

　　地王頻出

　　在各個城市土地市場不斷升溫的情況下，開發商的拿地熱情持續被點燃，也因此催生了很多地王。

　　以河南為例。6月4日，鄭州高新區迎來大規模出讓土地，當天共計出讓7宗地塊。當地媒體報道，北京龍湖置業有限公司歷經4個多小時的激戰，成功摘下鄭政高出【2019】7號(網)地塊，成交額13億元，折合樓面價6199元/平方米，溢價率54%，一舉刷新了1月份正商創下的高新區樓面價紀錄(5235元/平方米)，成為高新區新晉地王。

　　記者了解到，上半年，河南多個地級市的地價不斷刷新。據記者統計，洛陽、南陽、開封、周口、濮陽、新鄉等城市均拍出了新的地王項目。

　　6月13日，南陽商務中心區拍出每畝984萬元地王之后，6月21日，G2019—27、G2019—28地塊雙雙突破每畝1100萬元天價，兩地塊總價8.673億元，刷新了南陽地價紀錄。

　　同在6月13日，河北邯鄲市一天之內在兩個區域內都出現了新的地王。保利發展以7.9億元拍下復興區前郝村地塊，溢價率161.91%，成交單價637萬元/畝，樓面價3827元/平方米，成為復興區新地王。當天榮科地產也以5.5億元摘得邯山區老東站地塊，成為邯山區新地王，該地塊成交單價702萬元/畝，樓面價約4216元/平方米，溢價率為155.05%。

　　石家莊惹目機構執行總經理張金峰在接受記者采訪時表示，在冀南地區邯鄲和滄州的市場比較好，邢臺和衡水則相對較差。邯鄲市人口結構好，現在邯鄲縣城里的價格在5000~6000元/平方米的項目，每個月能有100套左右的銷量。高鐵站邯鄲東站附近的房子售價也到了1.4萬元/平方米左右，和石家莊部分地區的房價差不多。

　　一位南陽地產人士告訴記者，在土地供應方面，政府一直把控節奏，而且實際上主城區土地儲備極少，幾乎無地可賣。此前拍賣的地塊已經儲備了近10年，本身就具備地王潛質。南陽樓市前期的亂象，也是南陽房地產熱度不減的原因之一。“看著都是一片片的樓盤，存量市場很大，但是住不上，或者沒有手續很難進入二手市場交易。因此造成五證齊全的新樓盤供不應求。”

　　鄭州永威置業副總經理馬水旺在接受記者采訪時表示，地王頻現實際上是土地供應量少，南陽的庫存量在逐步下降，特別是國內有溢價能力的品牌房企，紛紛進入這些城市，從而拉高了這些城市的房價。雖然把房價拉高了，但是依靠品牌溢價依然能夠獲得利潤。

　　馬水旺表示，對于鄭州高新區地王的產生，主要是因為鄭州的房價一直在沖高。該區域的新房價格一直在1.5萬元/平方米左右，從土拍的價格來看，6000元/平方米的樓面價，還是有利潤的。

　　目前來看，河南各地級市的地王都是小地塊，單價高、總價低、地段好。馬水旺認為，之后政府可能會通過限地價、限房價、競公租房的情況來調節，不會讓地王多次出現。

　　房企轉向境外融資

　　一位房企人士介紹，今年上半年土地市場的火熱，和房企手里的資金充裕有關。“現在很多房企面臨這樣的情況，不拿地就意味著沒有資產和銷售規模。但有些地拿了也是很難操作，只能以時間換空間，賭未來。”

　　記者注意到，今年上半年，中資房地產企業在境外發行了規模遠超去年同期的債券。據Wind數據顯示，中資房地產企業今年上半年在境外發行了96筆債券，其中以美元計價的債券發行總額接近382億美元，而去年同期的發行總額為280億美元。

　　“我問過很多地產商，實際上拿回來的這些錢并未有效花出去。” 奧陸資本總裁、投資總監蔡金強說，“本來在一季度的時候很多人拿這個錢回來是準備大干一場，買地或者干嘛。可是很不幸，因為地價上漲太快，這些錢很多還沒有用出去。”

　　蔡金強補充稱，但這些美元債已經需要付息，錢不能一直放著，很多地產商只能去搶地，由此導致了三四月份時候的一波高價地行情，這將對地產商后續的利潤有很大影響。

　　比如今年4月25日，榮盛發展(002146.SZ)宣布公司完成了3.25億美元、3年期高級美元債券的發行，票面利率8.0%，發行成本創下同等級公司中新低。

　　“主要是國內的融資環境太緊張了。”一位房地產企業的融資副總在接受記者采訪時表示，很多房企目前做的都是短期的借款，原有的債務結構需要作出調整，銀保監會對于房企的融資規模有一定的限制，所以很多企業轉向香港市場。

　　上述房企融資人士介紹，今年上半年國內的融資政策有所收緊，尤其是今年5月銀保監會23號文出臺之后，對于國內的房地產公司融資有很大的影響，之前明股實債這種配資做的比較多，現在很多大公司都已經停了，轉向美國或者香港進行長期債務置換。

　　某大型銀行投行部的分析師告訴記者，從今年上半年給房企的貸款來看，各大行增量都有限，但房企實際需要的增量肯定是比去年多。各中小銀行的情況不太相同，總體來說偏緊。

　　易居企業集團國際業務部總經理洪圣奇在接受記者采訪時表示，美元債的成本并不便宜，大部分中小企業的成本都在8%~9 %之間，發完之后轉回國內還要加上1%~2%的成本。還會因為匯率的變化，比如人民幣貶值等原因，造成實際成本更高。從成本的角度來看美元債不是非常劃算，主要還是在香港發美元債沒有國內融資那么嚴格。但是如果在國內的渠道不放開，被迫承受項目層面的信托，這些產品的成本比美元債還要高。

　　洪圣奇認為，下半年中資地產商美元債的規模，應該沒有今年上半年這么多。蔡金強則認為，進入下半年后，土地市場行情或許會降溫。因為在三四月份拿的地還能趕在今年開工，在年底開盤銷售后或許還能帶來現金回流，但在往后的月份拿地就沒有這個效果，所以接下來企業的搶地熱情預計會降溫。（馮穎祎 盧志坤）

　　轉自：中國經營報

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