商業地產持續快速增長，區域泡沫化風險增大

　　2013年中國商業營業用房開發投資完成11945億元，增長28.28%。伴隨著商業地產的持續快速增長，區域泡沫化風險增大。目前，國內的商業地產普遍存在著高成本低效益、同質化低水平、重復建設、與市場需求脫節的情況。未來的商業地產應該走向何方？

　　商業地產的機遇是快速增長的市場需求和持續的開放政策，使得全世界的優質商品能夠在中國市場進行充分的流通和交易。而商業地產的挑戰，則是如何做好差異化，將創新具體落實到每一個新的項目中。同質化、重復建設的普通商業地產，應該直面逐步轉型或者被淘汰的命運。

　　在既有機遇又有挑戰的背景下，商業地產到底是一個“大陷阱”還是一塊“大餡餅”呢？

　　“城市發展不光要發展‘城’，也要發展‘市’，所以商業地產有巨大的發展空間。這就是商業地產巨大的‘餡餅’。”住建部住房政策專家委員副主任、中國房地產研究會副會長顧云昌說。顧云昌是在日前舉行的中國商業地產專家月談會上提出此觀點的。

　　中國商業地產專家月談會由中國商業聯合會專家工作委員會主辦，目的是為了把脈中國商業地產。據中國商業聯合會副會長劉建滬介紹，月談會將每月舉辦一次，圍繞行業內最關心的話題，每次確定一個主題，邀請各界權威人士對此進行解讀。首次月談會的主題是“商業地產現狀與前瞻”。

　　劉建滬進一步指出：“這次會議的主要目的是為了在當前新的經濟形勢和市場環境下，站在行業全局的高度，對國內商業地產的現狀做一個分析和判斷，圍繞當前國內商業地產領域的重點、熱點和難點問題，匯聚政、產、學界的智慧進行前瞻性的思考和務實的探索，為地產業的健康和持續發展給予啟迪和思考，同時也對國內商業地產的發展趨勢做一些預測。”

　　商業地產在穩增長中發揮著重要作用

　　如今，房地產行業的發展模式發生了變化，粗放型的發展轉變為精細化和集約化發展。在住宅市場行情遇阻的背景下，許多開發商將目光轉向了商業地產。商業地產將給房地產行業帶來新的發展空間和領域。

　　顧云昌分析指出：“1至6月的數據顯示，從消費的角度來說，住宅的銷售總體下降，降幅約為7%。但是商業地產卻仍然是上揚的，增長了7%。這說明商業地產沒有受到調控的影響。”

　　同時，去年中國傳統購物中心零售業并購交易量同比增長至少44％，并購交易總額甚至接近2012年總額的4倍。并購案的頻發，實際顯示了商業地產市場內部開始逐鹿中原。比如，一向專注于住宅市場的地產大佬萬科，開始大力布局商業地產，萬科在商業地產的布局似乎又預示著未來商業地產的潛力巨大；而恒大開始著手打造“萬達廣場升級版”，計劃其商業地產項目包括百貨、院線、超市和兒童游藝等四個板塊的自有品牌，恒大還試圖在布局各類業態之后，通過提升運營能力，實現全產業鏈的控制。

　　隨著各路資本聚焦商業地產，我國一二線城市購物中心的平均體量從2012年的7萬平方米增長至2013年的逾8萬平方米，每年新建300個左右的購物中心。這樣的增長速度無疑為各地的GDP增長添了磚加了瓦，換句話說，商業地產有著穩增長的作用。

　　商務部流通發展司副司長吳國華在談到商業地產的機遇和發展時認為，商業地產為大力發展第三產業起到了橋梁作用。

　　“商業地產在穩增長的過程中有其重要的作為。因為商業地產有三重性質。”吳國華說：“一方面商業地產跟商業有關系，為擴大消費提供場所，為擴大消費提供基礎設施，所以在某種程度上它是促消費的一個重要渠道和手段；第二，與投資有著密切關系，在所有的投資領域中，商業地產與第三產業、服務業關系最密切，而且它有穩定投資的作用；第三，在城鎮化的過程中，商業地產的作用不可忽視。”

　　從上述觀點中不難看出，商業地產在經濟發展中有著舉足輕重的作用。劉建滬指出：“商業地產一手連著投資，一手連著消費。人民群眾對購物環境的要求和消費水平的提高都催生了商業地產的發展。”

　　如何看待商業地產的過時與過量

　　隨著房地產商將目光逐漸轉移到商業地產領域，三四線城市陸續傳來商業地產過量的報道。比如隨著蘇州一批商業地產項目的開工，關于蘇州商業地產開發過度的消息時有傳出。很現實的一個問題擺在眾人面前，那就是商業地產到底是“陷阱”還是“餡餅”？

　　在本次月談會上，顧云昌對此有一番見解。他認為：“綜合體已經成為商業地產的主要發展方向。同時，社區商業也受到業內的重視。”

　　據悉，2013年國內21個重點城市的綜合體新增面積是1.5億平方米，2013年的新增面積是2012年的2倍。顧云昌認為：“這兩年綜合體的增加數量大。商業地產過剩的地方一個是沈陽，一個是成都。”

　　商業地產的發展順應了時代的發展潮流，順應了老百姓消費結構的變化。商業地產的發展為現在和未來的商業服務奠定了基礎。

　“城市發展不僅需要發展‘城’，也要發展‘市’，所以商業地產有巨大的發展空間。這就是商業地產巨大的‘餡餅’。”顧云昌說。但是商業地產也遇到了“陷阱”。一是產能過剩和泡沫并存；在商業地產過剩的同時，還伴有價格泡沫。

　　從北上廣深等一線城市來看，商業地產市場需求也相當強勁，這主要是其常住人口數量所決定的。總體上仍然沒有供應過剩的市場風險。但是，一線城市距離城市人均商業面積1.5平方米的警戒值也不太遙遠了。從這個數值看，一線城市應該提早防范商業地產供應過剩的風險。

　　如果從城鎮化與企業轉型兩者考慮，在城鎮化進程中，新的城市發展規劃及商業環境不斷升級是商業地產數量上升的主因。由于新的城市副中心、新興商圈、區域合并、原有城市區域功能升級等許多原因，直接導致了中國城市商業地產開發快速發展，導致整體市場接近飽和或局部過剩。

　　在當前住宅市場限購的市場背景下，眾多房企將視線轉移到商業地產，開始謀求戰略轉型，在一定意義上也導致商業地產開發群起而上，導致商業地產開發面臨同質化，供應過剩的風險。

　　在月談會上，中鐵置業集團有限公司黨委書記鄭勇也認為，對企業而言，眾多企業已經意識到同質化以及過剩的風險。但現在企業試圖通過戰略調整與轉型，以及與當地政府合作尋求商業地產的最佳運營模式。

　　劉建滬同時認為：“商業地產既是‘餡餅’又是‘陷阱’，同時還具有很大的發展空間。這是基于消費升級、城鎮化的推動和部分房地產企業的轉型來推動的。”

　　電子商務是新的生產力

　　“電子商務是一個全新的生產力、生產方式以及生產關系的組合。從政府到學界再到企業，都應該以全新的眼光來看電子商務，并從各自的角度切入。”中國社會科學院中國社會科學評價中心副主任荊林波說。

　　“電子商務是新的生產力”獲得了月談會上眾多業內人士的認可。在商業地產充斥著過剩與過時、“陷阱”與“餡餅”的爭論中，如何將電子商務與商業地產結合起來，讓電子商務促進商業地產的發展，成為業界關注的焦點。

　　在互聯網時代，傳統的商業地產運營方式受到沖擊。與此同時，消費者的購物行為也發生了變化，購物空間立體化全渠道購物、時間碎片化、購物移動化、信息傳播社交化。

　　月談會上，眾多專家認為，電商的沖擊不可避免，商業地產應該適時調整，適應消費方式的新變化，休閑、娛樂、社交、生活服務等體驗型業態在加速成為商業地產業態經營的主體。

　　荊林波的觀點或許能帶給業界一些新的思考。“需求導向、商務為本、穩字當頭。”荊林波明確提出電子商務不只是一種購物的渠道，更是一種新的生產力，生產關系要適應新的生產力的發展。2012年，中國電子商務經濟體規模為8.2萬億元。據預測，到2020年，中國電子商務經濟體規模預計將接近50萬億元，約為2010年的10倍。

　　在這種快速發展的環境中，荊林波認為，商業地產和傳統地產一樣需要有一個總的需求導向。隨著商業業態的多樣化和業態之間邊界的模糊化，已經不能簡單地將其看作是買賣渠道。

　　荊林波建議，在商業地產開發過程中，要注意結合宏觀經濟，目前中國的宏觀經濟總體平穩、穩中前進、總體向好、穩中有憂。下半年的發展，將仍然圍繞著穩增長、調結構、微刺激。因此在這種“微刺激”的局面下，商業地產的規劃制定一定要在“穩”字上做文章。

來源：中國商報

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