商業地產面臨四大問題，購物中心空置率超過警戒線

　　商業地產是“過剩”還是“過時”　不少城市購物中心空置率超過警戒線

　　商業地產持續快速增長、區域泡沫化風險增大、零售業增長放緩、電商兇猛來襲構成了2013年中國商業地產發展的主要特征。

　　重慶、沈陽、青島及廈門幾個城市的購物中心空置率高達15%至20%。而10%是購物中心通常可接受的警戒線。

目前商業地產面臨的四大問題

　　●地方整體規劃缺失、商業布局失衡。
　　●地產商缺乏經驗，商業地產重量輕質。
　　●商業地產專業人才發展落后行業發展。
　　●融資瓶頸制約企業開發經營模式的轉型。

　　2013年中國商業營業用房開發投資完成11945億元，增長28.28%。伴隨著商業地產的持續快速增長，區域泡沫化風險增大。清華大學中國發展規劃研究中心商業地產部發布的《中國商業地產白皮書》指出：重慶、沈陽、青島及廈門幾個城市的購物中心空置率高達15%至20%。而10%是購物中心通常可接受的警戒線。

　　那么，伴隨著商業地產的高速發展，商業地產的現狀是什么？現在中國的商業地產面臨哪些問題？將來，中國的商業地產如何發展呢？

　　現狀：人均商業面積面臨飽和狀態

　　同策咨詢研究部提供的《2014年35個大中城市商業地產投資價值研究報告》對35個大中城市商業地產物業的投資價值進行了樣本分析。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉表示，他們選取三個反映商業地產供求關系的指標，從市場特征方面來衡量35個大中城市商業地產供需狀況，明確從市場供需的角度這些城市是否值得進行投資。

　　從35個大中城市人均商業面積來看，19個城市人均商業面積已經面臨飽和或過剩的狀態，已經占據35個大中城市半數以上。

　　在中國如果一個城市人均商業面積超過1.5平方米，也就意味著城市的商業地產供應面積已明顯出現過剩現象，而這樣的城市在35個大中城市當中不在少數。比如銀川、呼和浩特、沈陽城市人均商業面積已在4平方米以上，成為35個大中城市中人均商業面積最高的三個城市。此外，天津、重慶、杭州、南京、成都、大連、廈門、寧波、青島、合肥、長春、哈爾濱、貴陽、長沙、南寧、昆明等16個城市人均商業面積超過1.5平方米。目前，19個城市人均商業面積已經面臨飽和或過剩的狀態，已經占據35個大中城市半數以上。

　　而就北上廣深等一線城市來看，由于其常住人口數量龐大，商業地產市場需求也相當強勁，至今為止，總體上仍然沒有系統性的供應過剩的市場風險。但是，一線城市距離城市人均商業面積1.5平方米的警戒值也不太遙遠，從這個角度來看，即使一線城市、其他二線城市目前商業地產沒有系統性的供應過剩的市場風險，也應該提早防范商業地產供應過剩的風險。

　　從目前商業地產已經面臨飽和或過剩的狀態的原因來看，張宏偉認為，主要為城鎮化與企業轉型兩方面：首先在城鎮化過程中，新的城市發展規劃及商業環境不斷升級是主因。這些規劃涉及新的城市副中心、新興商圈、區域合并、原有城市區域功能升級等諸多方面，這些規劃將直接導致社會及經濟資源向這些區域集合，也就直接導致中國城市商業地產開發快速的發展，導致整體市場接近飽和或局部過剩。

　　其次，在當前住宅市場限購的市場背景下，眾多房企將視線轉移到商業地產，開始謀求戰略轉型，一定意義上也導致商業地產開發群起而上，導致商業地產開發面臨同質化，供應過剩的風險。盡管從企業自身的角度而言，企業是試圖通過戰略調整與轉型，實現其整個企業體系內部現金流結構中投資商業地產的資金與投資住宅地產、其他產業的資金可以互動，并且這兩者之間能夠實現良好互補，但是，從整個市場的角度來看，就會面臨總體上商業地產開發同質化與供應過剩的風險。

　　問題：商業地產沒有過量只有過時

　　商業地產持續快速增長、區域泡沫化風險增大、零售業增長放緩、電商兇猛來襲構成了2013年中國商業地產發展的主要特征。

　　清華大學發布的《白皮書》認為，從總體上看，目前中國商業地產發展面臨著專業人才稀缺、重量輕質、融資瓶頸限制、地方整體規劃缺失而商業布局失衡等問題。

　　首先是地方整體規劃缺失、商業布局失衡。袁開紅表示，不少地方政府沒有將城市規劃與商業網點規劃統籌安排，硬性搭配商業用地和住宅用地比例，缺乏對整個城市經濟發展規律和人口布局的考慮。一些開發商追求短期獲利，采用以銷售為導向的開發模式也使得商業地產項目前期市場調查不足和后期規劃馬虎，無心經營，以至于很多城市熱點區域商業項目扎堆入市，而其他區域卻商業配套不足，出現整個城市商業布局失衡的現象。

　　其次，地產商缺乏經驗，商業地產重量輕質。我國一二線城市購物中心的平均體量從2012年的7萬平方米增長至2013年的逾8萬平方米，每年新建300個左右的購物中心。中國在建購物中心面積占全球的一半以上。但是，體現購物中心價值最重要的兩項指標“租金和空置率”的情況并不樂觀，租金下降與空置率上升并存。

　　再次，商業地產專業人才發展落后行業發展。袁開紅稱：“商業地產行業的熱門崗位包括操盤手，招商，運營人才。早期，很多香港人到大陸來，成為第一代購物中心的招商運營團隊。其后，萬達成為商業地產界的黃埔軍校，從萬達流向各個房地產公司的人才比比皆是。而高薪跳槽的萬達人，在離開萬達體制后干得并不好。即使用200萬年薪也難以找到好的項目操盤手。”

　　最后，融資瓶頸制約企業開發經營模式的轉型。目前除傳統銀行貸款外，金融產品也很多，比如海外發行票據、信托、私募等。但是資金成本通常很高，與商業地產對資金的需求是不匹配的。去年，中信證券推出的中信啟航專項資產管理計劃被認為是國內首單REITs產品。此產品雖具備REITs的一些產品特征，但與標準的REITs仍有一定差距。而萬科入股徽商銀行，也讓產融結合呼之欲出，但畢竟只有超大企業才可以做到這點。

　　對此，清華大學中國發展規劃中心商業地產部袁開紅強調：“商業地產沒有過量，只有過時。即便是在飽和的商圈里，只要有好的業態組合，優秀的運營團隊，企業一定有生存空間；反之，即便是在不飽和的商圈，如果業態不好，運營也很差，那項目早晚會被淘汰。”

　　趨勢：體驗型業態成商業地產經營的主體

　　對于今后我國商業地產的發展趨勢，清華大學的白皮書總結了五個方面：第一，經濟轉型升級和新型城鎮化將成為商業地產發展內生動力；第二，商業地產并購整合加速，相關投資可關注價值洼地；而未來幾年，強強聯手、以強凌弱、并購收購風將會盛行；第三，移動互聯時代的來臨將使互聯網與商業地產緊密結合，并會創造新的商業模式，誰掌握了數據，誰就控制了未來；第四，商業地產的業態向體驗型傾斜，休閑、娛樂、社交、生活服務等體驗型業態則加速成為商業地產業態經營的主體，而無自持能力的企業將被淘汰；第五，社區型中小購物中心將成為發展亮點。

　　首創集團董事長劉曉光認為：“中國的商業地產還是具有廣闊的發展前景，這是市場發展趨勢的判斷。”

　　劉曉光表示：“市場的路徑將促進商業地產的良好發展趨勢。包括商業地產的良性發展與市場環境，資源配置等等。中央提出來“兩個一百年”發展目標，這給商業地產提供了很大的空間，所以大的格局、大的環境都預示著商業地產的廣闊發展前景。”

　　在五個發展趨勢中，體驗型業態無疑是目前最火爆的形式。白皮書中闡述，在互聯網時代，消費者購物行為隨之發生了四個方面的顯著變化：購物空間立體化全渠道購物、時間碎片化、購物移動化、信息傳播社交化。這四大變化直接顛覆了傳統的商業地產運營方式。為了規避電商的沖擊，同時適應消費方式的新變化，傳統零售業態在商業地產項目業態中的比重不斷降低，而休閑、娛樂、社交、生活服務等體驗型業態則加速成為商業地產業態經營的主體。

　　轉自：中國商報

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