樓市低迷狀態或持續一年“失血”房企數目增加

　　房地產市場“量價齊跌”的情況開始顯現。

　　在北京房山某樓盤，負責銷售的人士告訴《中國企業報》記者，商品房的成交價格在每平方米1.6萬元，比預售價低了3000元左右。在大興等地，記者了解到，不少樓盤都在想方設法搞促銷，有的降價推出特價房，有的送精裝修，有的搞團購價。

　　在中高端樓盤方面，亞豪機構統計數據顯示，今年一季度，高端樓盤市場僅成交了399套房源，同比降低了68%。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭早在2012年就提出2014年房地產市場將出現拐點，在他看來，這屬于短周期波動，明年將有50%以上的幾率會繼續探底。

　　亞太城市房地產研究院院長謝逸楓告訴記者，前4個月，新開工面積等6個核心指標都在下降，房地產市場的低迷狀態至少要維持1年到1年半的時間。

　　進入“去庫存階段”

　　楊紅旭告訴記者，現在是去庫存階段，至少需要1至2年的時間。

　　在高庫存的重壓下，北京華業地產股份有限公司副總裁陳云峰告訴《中國企業報》記者：“從目前來看，一線城市的供需矛盾仍然是偏緊的，重點在三四線城市，這些地方呈現嚴重的供大于求局面，隨時都有崩盤的可能。”

　　海易居房地產研究院發布的4月住宅庫存報告顯示，截至4月底，重點監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24891萬平方米，環比增長2.6％，同比增長19.5％，創五年來新高。

　　國家統計局的數據也顯示，4月末，商品房待售面積52652萬平方米，比3月末增加489萬平方米。其中，住宅待售面積增加213萬平方米，辦公樓待售面積增加31萬平方米，商業營業用房待售面積增加147萬平方米。而2013年全國商品房待售面積為4.9295億平方米，同比增長高達35.2％。

　　記者從四川省了解到，截至目前，該省商品房待售面積超過1880萬平方米，同比累計增長12%。

　　在地級市層面，銅陵商品房待售面積繼續上升。一季度，商品房待售面積55.5萬平方米，增長57.7%，其中，住宅待售面積26.8萬平方米，增長17.5%。

　　謝逸楓認為，全國有30個城市庫存量超過20個月，而合理的區間是在12個月以內。

　　陳云峰告訴記者，今年的“五一”是個節點，房地產行業的銷售量大幅度下滑，一線城市下降40%左右。房地產價格可能會在2至3個月之后出現明顯的松動。

　　庫存量增多直接折射出開發商拿地熱情走低以及開工率不足。數據顯示，1至4月份，房地產開發企業土地購置面積8130萬平方米，同比下降7.9%，降幅比1至3月份擴大5.6個百分點。房屋新開工面積43234萬平方米，下降22.1%，降幅收窄3.1個百分點。其中，住宅新開工面積31184萬平方米，下降24.5%。

　　今年成交量萎縮20%？

　　中原集團首席運營官李文杰告訴《中國企業報》記者，按照目前態勢，今年房地產的成交量會萎縮20%左右。

　　國家統計局的數據顯示，去年全國房屋銷售面積為13.1億平方米。

　　謝逸楓的看法稍微樂觀一點，“今年會維持在12.5億平方米，以后會在10億平方米至12億平方米之間波動。”

　　從稅收方面可以看出房地產成交量的頹勢。財政部數據顯示，4月中國財政收入增速回升至2014年以來的次高點。4月全國財政收入12481億元，同比增長9.2%，增速比3月高4個百分點。而4月中央財政收入5812億元，同比增長8.5%。

　　稅收增長與房地產關聯度不大。數據顯示，4月房地產營業稅443億元，同比下降4.2%；房地產企業所得稅248億元，同比下降3.1%；契稅319億元，同比增長1.2%。

　　財政部財科所副所長劉尚希曾公開表示，房地產營業稅和房地產企業所得稅的稅基都與房地產銷售額有關，反映了當前房地產市場的不景氣和企業利潤的下滑。

　　此外，房屋的空置率也是影響銷量的一個原因。“全國至少有1000萬套空置房，空置率是按照1%至2%的上升幅度在增加的，這說明城市住房需求出現了斷層現象。”謝逸楓稱。

　　開發商資金鏈預計還能堅持半年

　　陳云峰表示，目前行業資金偏緊，出現問題的企業多數是拿地導致的。現在房地產企業負債率很高，但還沒緊張到堅持不下去的程度，堅持半年沒有問題。

　　“如果到了11月份，仍然是這種行業狀況，情況就會變得嚴重。”陳云峰說。

　　李文杰也認為，現在包括前10名的房地產企業的資金鏈也是偏緊的。

　　德意志銀行發布報告稱，9家中國地產商或無法達成今年銷售目標。他們包括：花樣年控股、合生創展集團、首創置業、中國海外宏洋、金地集團、寶龍地產、中國奧園、建業地產及遠洋地產。這9家地產商今年1至4月僅達成其年度銷售目標的不到20%。

　　從此前披露一季報的滬深兩市142家上市房企來看，有74家公司出現同比業績下滑甚至虧損的情況。

　　內地龍頭房企萬科今年前三個月的營業收入及凈利潤同比雙雙下滑。一季度實現營業收入95億元，凈利15.3億元，同比分別下降32.16%和5.23%。

　　花樣年主席兼首席執行官潘軍曾公開表示，今年前4個月，其銷售額為9.43億元，僅完成全年目標的6%。潘軍指出，公司推盤活動主要集中于下半年，占全年銷售額比重約70%。但就目前市場形勢而言，實現目標有一定難度。

　　房地產融資作為房地產企業的另一個“圈錢”法寶，現在也面臨著失靈的風險。

　　中原地產研究中心最新報告顯示，4月十家標桿房企共計融資118.01億元，環比3月回落24.7%，這已是融資金額連續兩個月回落。

　　就在近日，青島的房地產企業老板因資金鏈斷裂已經跑路。潘石屹也公開表示，相信未來資金鏈斷裂的房企數目會日益增加。

來源：中國企業報

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