2013年房地產基金迎來了有史以來最為火爆的一年，募資、投資、退出均創出了歷史新高。可是，“大躍進”的背后，我國大多數房地產基金卻偏離了股權投資的本質，成為“炒房”的一種手段。專家認為，我國現存大多數房地產基金多為債權投資模式，從長期來看，行業風險值得警惕，內部洗牌在所難免，管理機構亟須轉型。
2013年是房地產基金大躍進的一年
2012年被業內稱為我國房地產基金行業的元年，而2013年則是房地產基金大躍進的1年。
清科研究中心統計的數據顯示，在基金募集方面，2013年我國新募房地產基金數量達到132只，同比增長40.4%；披露的募資總額達到106.67億美元，同比增長79.1%。其中，在2013年新募集的房地產基金中，本土人民幣基金有128只，占據絕對主力地位。
在投資方面，2013年我國房地產基金投資案例數量為105起，同比增長31.3%；披露投資金額達63.16億美元，同比猛增96.8%，一改2012年投資總額下滑的頹勢。
在房地產基金退出方面，2013年房地產投資基金共完成退出64筆，遠超2012年的12筆。而與往年相比，房地產基金退出方式也更加多元化，由往年的3種方式擴展到2013年的至少6種方式。其中股東回購為主要的退出方式，股權轉讓為排名第二，再次是以并購方式退出。
房地產基金火爆的背后風險重重
2013年房地產基金火爆的背后風險重重。2012-2013年，國內房價大幅反彈，然而，國家對炒房等投機性需求的打壓令不少炒房客束手無策，于是大多炒房客選擇了房地產基金這條路。
清科研究中心分析師鄭知行說，2013年房地產基金的火爆有多方面原因。其一在于市場看好房價走勢前景，房地產基金有比較穩定的高回報；其二在于房地產基金存續周期短，退出更加便利。
房地產市場整體的繁榮不僅刺激了投資者的熱情，同時也吸收了一部分傳統VC/PE投資者轉投房地產市場。但是行業整體大躍進并不見得是好事。
與國外成熟的房地產基金相比，我國新涌現的大量房地產基金性質變了味。通過調研了解到，目前國內房地產基金大多資質不高，發行門檻比較低。通常投資門檻僅為200萬-300萬元，投資周期最快只有1年。投資模式也偏離了股權投資的本質，往往以債權投資居多，以委托貸款的方式將資金貸給項目公司。
而國內成熟的房地產基金則規模較大，注重出資人資質，投資周期往往長達7-10年。投資模式注重股權投資，往往通過并購等方式來參與到項目的管理和運作，并通過項目長期增值來實現收益。
鄭知行認為，國內房地產基金目前主要布局在住宅市場，通過“賭房價上漲”來獲得收益。而且，往往是先有特定項目之后，再去籌款拉錢。一旦這一特定項目出現風險或者開發商資質出現問題，該基金的退出將嚴重受阻。
錯誤的發展模式亟須盡快糾正
在海外，房地產基金在房地產行業發展過程中扮演著重要的角色，是行業融資和運作發展的重要幫手。而在我國，變了味的房地產基金成了部分投機分子炒作房價的工具。房地產基金幾乎成了“全民PE”的替代品。
在專家看來，我國房地產基金這種錯誤的發展模式亟須盡快糾正。
“錢多，需求大，國內房地產基金市場異常繁榮有其特定的背景。”歌斐資產管理有限公司合伙人譚文虹表示，對于房地產企業而言，房地產基金作為一種新的融資方式在優化企業融資結構、幫助企業提升和發展方面有著重要的作用。但是，由于國內房地產基金門檻過低，管理機構資質參差不齊導致市場存在諸多隱患。
“退潮之后才能發現誰在裸泳。”譚文虹認為，隨著房地產市場逐漸理性的發展，房地產基金這個行業也將經歷一場洗禮，只有專業盡責的房地產基金管理機構才能從中勝出。
通過調研了解到，對于房地產企業而言，房地產基金在幫助中小房地產企業成長方面有著重要的作用。但企業也盼望房地產基金早日轉型，轉變“短平快”的投機心態，成為企業共同成長的助手。
陽光城集團股份有限公司總裁陳凱表示，目前國內大約有5萬家房地產企業，而2013年整個市場的銷售額僅8萬億元，每家企業平均為1.6億元，其中大部分銷售額來自大型房地產企業，很多中小房地產企業還是很吃力的。
陳凱表示，房地產基金的出現可以幫助中小房地產企業突破資金瓶頸，促進中小房地產企業的成長和發展。但在融資方面，相比債權投資的模式，企業更青睞股債結合的方式。股權投資的進入意味著基金與企業風險分擔，成長共贏。
陳凱表示，一個合格、負責的房地產基金的加入，并不僅僅帶來了資金的支持，更重要的作用體現在幫助企業在管理方面更加透明，決策更加科學，成本控制更加有效。（劉雪）
來源：中國信息報
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