成本攀高收益下降，地方收入依賴土地出讓模式難以持續

　　●近5年來，土地出讓收入相當于地方本級收入的53%，相當于地方公共財政收入的30%。

　　●地方政府稅收收入中來自房地產的稅收收入占比達40%。

　　●土地出讓收入中用于征地和拆遷補償及補助被征地農民的支出比例逐年上升。

　　我國目前在城鎮實行以土地所有權和使用權分離為基礎，以土地使用權有償出讓為特征的土地出讓制度。土地出讓收入是地方政府財政收入的重要組成部分之一，為相關基礎設施建設提供了重要的資金來源。

　　土地出讓價款占地方本級收入一半以上，是地方重要收入來源

　　有數據顯示，2008年土地出讓價款10260億元，2011年達到32126億元，2012年回落為28042億元。隨著房地產市場回暖，2013年前11個月土地出讓價款達到35980億元，超過歷史任一年份的全年收入。從2008~2012年平均水平看，土地出讓價款相當于同期地方本級收入（不含中央財政轉移支付）的53%，相當于同期地方公共財政收入（含中央財政轉移支付）的30%。

　　房地產稅收占地方稅收比例約為40%

　　目前，與房地產相關的稅種有10個，分別是耕地占用稅、契稅、土地增值稅、營業稅、城建稅及教育費附加、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅和城鎮土地使用稅。根據財政部公布的數據稅收收入統計資料，2012年直接來源于房地產的稅收收入占2012年地方稅收收入的40%左右。從房地產稅收收入結構看，2012年我國房地產“保有、建設、交易”環節稅收占房地產稅收比例分別為10%、37%、53%，主要集中在建設和交易環節，保有環節稅收比例低。

　　據財政部“2013年11月地方財政收支報告”顯示，1~11月地方財政收入增長相對平穩，上半年增長13.5%、7~11月增長12.7%，累計增幅高于中央，主要原因之一是房地產成交量增加帶動相關地方稅收增加。扣除與房地產交易直接相關的房地產營業稅和企業所得稅、契稅、土地增值稅的增收后，1~11月地方財政收入增長7%左右。可見，房地產相關稅收收入對地方稅收收入具有重要意義。

　　土地出讓收入一半以上用于征地、拆遷補償及補助

　　分析2008~2012年國有土地使用權出讓金的支出情況，可以發現，隨著各地普遍提高對被征地農民的補償標準，每年用于征地和拆遷補償及補助被征地農民支出的比例逐年上升，從2008年的37%逐步上升到2012年的54%。與此同時，用于城市建設支出的比例逐年降低，從2008年的30%降到2012年的11%。

　　當前，土地出讓價款已經相當于地方本級收入的50%或者更多，直接來源于房地產的相關稅收已經約占地方稅收收入的40%。另據審計署公布的數據，截至2013年6月底，地方政府負有償還責任的債務約10.9萬億元，其中地方融資平臺的抵押資產多與土地相關，未來能否如期償還地方負債，也與當地房地產市場緊密相關。

　　同時，雖然土地出讓收入總體處于上漲趨勢，但其出讓成本也越來越高，尤其是用于征地和拆遷補償及對被征地農民補助支出的比例越來越高，已經占到50%以上，土地出讓純收益將呈下降趨勢。隨著統一的城鄉建設用地市場建立，國有土地出讓數量將會有一定程度減小，地方收入依賴土地出讓收入的模式難以持續。

來源：中國國土資源報

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