日前，網下超額認購235.8倍的某只基礎設施公募REIT在深圳證券交易所正式掛牌上市，上市首日開盤即跌破發行價，收盤報價5.499元，較發行價下跌10.16%，成為年內第一只上市即破發的REITs產品。一邊是一級市場“一票難求”，另一邊卻是二級市場價格分化，公募REITs市場為何上演“冰與火之歌”？
記者梳理同花順iFinD數據發現，截至12月22日，今年以來已發行上市20只REITs，發行規模合計達407.81億元，全市場已發行上市78只公募REITs，發行規模合計為2017.50億元。已上市的REITs產品在二級市場走勢呈現分化態勢，今年內22只REITs的二級市場價格出現下跌。
擴容 14只REITs等待上市
2020年4月，中國證監會和國家發展改革委聯合印發《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，同年8月，《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》發布，標志著國內公募REITs試點的正式起步。自2021年首批9只公募REITs面向公眾投資者發售以來，公募REITs市場已進入常態化發行節奏。
同花順iFinD數據顯示，2021年新發行上市的公募REITs產品有11只，發行規模合計達到364.13億元；2022年新發行上市13只公募REITs產品，發行規模合計達到419.48億元；2023年新發行上市5只REITs，發行規模達170.92億元；2024年新發行上市29只REITs，發行規模合計達655.17億元。
記者注意到，除了已掛牌上市的78只公募REITs產品之外，目前仍有14只首次發售的REITs項目處于申報、發行等“排隊”上市流程中。其中，1只REITs項目處于募集期，處于“已反饋”狀態的REITs項目有5只，“已問詢”的REITs項目3只，“已受理”的REITs項目3只，“已申報”的REITs項目2只。
與發行數量對應，REITs發行范圍也在持續擴大，繼2024年新增了消費基礎設施類、水利設施類REITs項目后，今年又迎來第一只市政設施類REITs項目。來自國家發展改革委的數據顯示，目前，基礎設施REITs發行范圍已涵蓋了12大行業的52個資產類型，其中，10個行業領域的18個資產類型已經實現了首單發行上市。
今年11月，中國證監會發布《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》，提出單列“商業不動產REITs”項目。國家發展改革委近期也印發了《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》，基礎設施REITs由12大行業擴圍至15大行業。
分化 二級市場收益承壓
持續擴容之下，已掛牌上市的REITs市場表現如何？
記者梳理發現，目前公募REITs市場整體處于回調狀態，中證REITs全收益指數今年以來更是經歷了由漲到跌的轉變。截至12月22日收盤，中證REITs全收益指數收報992.05點，較年初增長17.34點，年內增幅僅為1.78%，較今年年中最高點時下跌132.86點，跌幅為11.81%。
市場回調期間，不同資產類型的REITs產品行情分化顯著。以二級市場今年以來的漲幅為例，56只REITs產品實現年內收漲，占比為71.79%，其中，有37只REITs產品年內漲幅超過10%，奪下“漲幅王”的易方達華威市場REIT年內累計上漲71.48%；在出現下跌的22只REITs產品當中，跌幅最大的中金湖北科投光谷REIT年內跌超24.64%。
不同行業的REITs走勢如何？來自平安證券研報的數據顯示，截至11月28日，在已上市REITs所屬的10個行業領域中，市政設施REITs、新型基礎設施REITs年內漲幅居前，分別為69%、43%，受基本面支撐等因素影響的消費REITs漲幅達到20%，剩下7個行業漲幅在4%至12%之間。
德勤中國房地產行業主管合伙人羅遠江向《經濟參考報》記者表示，國內REITs市場的行情分化源于底層資產的估值分化，對于供應過量的產業園區或業態老舊的商業地產等，若投資者對其租金收入等分紅預期偏向負面時，必然會導致這類REITs項目的估值走低，除非特定REITs項目具備不可取代的優勢屬性，如商業地產處在核心地段且客流量較高。
“像數據中心這類新型基礎設施REITs，它的回報率可能隨著科技發展出現大幅增長，因此二級市場愿意為未來預期給出更高的估值。”羅遠江舉例稱，香港某數據中心此前的年營收規模約1億港元，隨著硬件設備、能源管理方案等更新升級，項目營收增長了三倍，這類REITs受到投資者追捧也是理所當然。
“這種走勢分化是市場從‘稀缺炒作’回歸‘價值發現’的早期陣痛。”資本市場投教“星火計劃”講師畢彧楷則分析稱，一方面，市場情緒降溫，投資者不再盲目打新，轉而審視基本面；另一方面，部分項目發行定價偏高，但實際盈利能力不足以支撐，上市后必然破發回歸其真實價值。
這一趨勢也在已掛牌上市的REITs產品三季報中得到印證。同花順iFinD數據顯示，今年三季度，73只披露當期財報的REITs產品當中，有13只REITs出現了凈利潤虧損，合計虧損額為0.68億元。其中，6只園區REITs產品合計虧損0.25億元，3只倉儲物流產品合計虧損0.27億元。
提質 供需矛盾待解
公募REITs在二級市場的走勢分化，并不影響一級市場的“搶籌大戰”。來自平安證券的數據顯示，2025年，REITs在一級市場的網下打新認購倍數已攀升至173倍，相較2024年的17倍、2023年的58倍、2022年的111倍、2021年的15倍創出新高，這也意味著REITs打新中簽率大幅下降。
資金為何如此追捧公募REITs？“‘熱’是短期供需失衡的表象，‘冷’是長期價值回歸的必然。”畢彧楷向記者表示，“打新熱”的根源在于資產荒下的稀缺性，目前市場整體優質資產供給嚴重不足，少量優質的REITs新項目一經發行自然引來資金追捧，導致超額認購；與此同時，流通盤子較小，也放大了這種稀缺效應。
“金融投資產品有自身的定位。當投資者選擇投資REITs項目時，更多是追求穩定收益。我自己也買過一些REITs產品，買完之后基本上不怎么看，它的收益本身就依賴于固定資產，不像股票等其他投資產品那樣具有故事性、經常發生變化，因此機構投資者對REITs產品的認同度頗高。”羅遠江說。
在新一輪政策加持之下，公募REITs市場如何走向高質量發展？“在地產下行周期，具有較穩健固定收益的REITs產品，對投資人的吸引力在持續走強。”羅遠江對記者表示，美國、日本、新加坡等地推出REITs的時間，大都處于經濟調整期，尤其是住宅市場到達頂部并逐步走弱時，中國在2021年啟動公募REITs也是正當其時。
“對中國市場而言，REITs剛剛起步，并不需要太過追求規模的大小，反而更傾向于穩健運作，確保有一個相對穩健的投資回報。”羅遠江稱，基于這種考量，可以看到國內REITs項目的審批較為謹慎，對底層資產的審計、分紅質量、業態等均提出較高要求，業內因此傾向于先將符合監管要求的底層資產列入發行。
“這種做法好過于一下子把一大堆資產并入，一旦中間發生分紅等問題，反倒會增加REITs項目的風險。”羅遠江舉例，大部分人對于金融資產的認知程度是存在分化的，對渴望實現較穩健回報的普通投資者而言，更需要的是中國REITs項目品種夠多、數量夠多，并保證相對穩定的分紅狀態。
“一個健康的REITs市場，應該是一個供給充足、制度友好、定價有效、投資者多元的市場。”畢彧楷則建議，供給方面，要加速優質資產上市，簡化擴募流程，讓市場“有米下鍋”；制度方面，要推動稅收優惠政策落地，降低發行和持有成本，提升參與意愿；資金方面，要鼓勵社保、養老金等長期資金入市，提供穩定壓艙石。（記者 張漢青 實習記者 許張超）
轉自：經濟參考報
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