房地產信托產品兌付風險預警房地產市場

　“目前出現的房地產信托產品兌付風險，反映出房地產市場的政策風險和市場風險正在加劇。”中投顧問房地產行業研究員韓長吉日前在接受《證券日報》記者采訪時指出。

　　據悉，繼5月份中信信托“舒斯貝爾”等項目出現兌付風波后，日前，包括四川信托、新華信托等多家公司的信托產品再次陷入兌付風險，部分已經進入訴訟程序。房地產信托產品兌付風險如雨后春筍，無疑為今年年底即將集中到期的房地產信托市場蒙上一層陰影。

　　中國信托業協會的最新數據顯示，2013年三季度末房地產信托融資規模達到8942億元，占整個信托業融資規模的9.33%。分析顯示，今年三季度房地產信托新增1675億元，創2010年以來歷史最高水平；今年三季度房地產信托相比去年三季度的849億元，同比增加97.22%，相比今年二季度的1544億元環比上漲8.48%。

　　韓長吉表示：“政策風險主要體現在房地產宏觀調控政策依然不放松，房企融資渠道受阻，資金承壓，多方面難以有很大作為；市場風險主要體現在地產商拿地成本趨高，部分地區房地產市場出現飽和。同時值得注意的是，項目要得到市場的認可也不是一件容易事，目前房企的毛利率已經呈現普遍下降的趨勢。”

　　同花順iFind的相關數據顯示，今年前三季度，141家上市房企整體實現營業收入3767.48億元，同比增長33.56%，實現凈利潤462.59億元，同比增長32.15%。在樓市回暖背景下，房企銷售毛利率卻悄然降至近三年來的新低：2013年三季度這一數據已下滑至33.29%，而此前的2011年及2012年銷售毛利率分別為39.74%、37.34%。

　　分析人士認為，目前出現的局部房地產信托兌付問題只是單一事件，房地產信托整體兌付風險依然較小。金牛理財網研究中心研究員何法杰指出：“今年以來，房地產市場還是很不錯的，各地區房價均出現較大幅度的上漲，但這也有可能引發推出進一步的調控措施。如果房地產調控再度加強，經濟增長繼續下行，兌付風險將會加大。”

　　一方面是毛利率的下滑，另一方面是信托預期收益率的緩升。根據用益信托工作室的統計數據，2013年7月至9月的三個月，房地產信托預期年收益率分別為9.4%、9.36%、9.46%，平均預期年收益率達9.41%，雖然低于10%，但已經扭轉下滑趨勢，平穩回升。業內人士指出，房地產信托收益率的上升，一方面是因為貨幣政策收緊，資金利率上升；另一方面是樓市回暖，房價持續上漲，投資者對樓市的風險情緒有所好轉。

　　中國建投副研究員涂俊表示，地產信托融資收益率在第四季度會進一步上升。

　　據悉，從去年三季度開始，房地產信托產品被監管部門要求由事后備案改為事前備案，審批速度放緩并實行更為嚴格的審批程序，房地產信托產品的發行數量、總量規模要控制性遞減。

　　“國內的房地產信托主要是房地產信托計劃產品，可以向房地產信托投資基金轉型。”韓長吉指出，房地產信托投資基金（REITS）相對比現有的房地產信托計劃產品具有優勢，其優勢體現在標準化可流通的金融產品，投資人可以在公開市場上買賣，以獲取資本利得；其投資回報穩定，更注重房地產項目的長期運營獲利；并且有專業團隊介入管理，能提高資金安全性和使用效率等。

來源：證券日報

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