三四線城市房地產市場泡沫顯現，風險不容忽視

　　與一二線城市量價大幅齊升的局面不同，不少三四線樓市陷入了“增長疲軟期”，不僅增速緩慢，甚至有所下降。業內人士表示，三四線城市房地產市場開始出現供應過剩及泡沫隱憂，風險不容忽視。

　　樓市分化特征明顯

　　中國房產信息集團分析師楊晨青說，大多數城市九十月份的成交量創下近幾年以來的新高，上海、南京、杭州、武漢等城市新房銷售面積是２０１０年調控以來的最高點，相當一部分城市銷售面積已超過了去年全年的總和。

　　與此形成鮮明對比的是，三四線城市樓市“不溫不火”。在湖北省西部某市，號稱當地最大的三個樓盤都是近百萬平方米的大型小區。多棟樓房已經建成，臨街一排幾家商鋪已裝修完工。然而，銷售中心人員稀少，住宅樓大部分沒有裝修入住的跡象。

　　同時，很多三四線城市房地產市場過去幾年也經歷了房價暴漲，今年卻很萎靡，出現房價回落甚至“棄房”現象。

　　最新價格監測顯示，今年８月溫州商品住房平均銷售價格為１．７萬元/平方米，同比下降３．４１％。與２０１１年初的頂峰相比，當前溫州商品房價格平均縮水幅度為２６％。

　　業內人士認為，無論從地區還是城市來看，房地產市場已經出現了越來越明顯的分化特征，三四線城市樓市的泡沫隱憂越來越明顯。

　　三四線城市過剩風險顯現

　　根據上海易居房地產研究院日前發布的報告顯示，９月份，全國３０個典型城市新建商品住宅成交面積為１７３４萬平方米，同比增長１２．９％。其中，一線城市同比增幅最大，為１６．０％；二線城市同比增幅為１５．３％；三線城市同比增幅為１．４％。

　　中國指數研究院（華中）市場總監李國政認為，大城市產業聚集度高，公共服務更多，外來人口增速快，剛性住房需求自然快速增長。而三四線城市發展相對較慢，對人口的聚集效應不強，特別是對投資性、改善性購房者的吸引力有限。

　　不少三四線城市樓市面臨著左右為難的“困境”。一方面樓市銷售緩慢，去庫存壓力很大；另一方面由于經濟社會發展和基礎設施建設需要，地方政府不斷推出土地供應，吸引開發商加大投資，供應更多的住房，從而加劇了供過于求。

　　中國指數研究院調查也表明，部分三四線城市開始出現供應過剩的風險。２０１０年至２０１２年，被調查的６１個三四線城市中有６０個供銷比大于１，商品房供應量相對較大，市場消化能力不足，供過于求的態勢顯著。

　　預防泡沫先給樓市降溫

　　近年來我國城鎮化力度很大，一些地方政府錯誤理解，大量圈地，導致城鎮化質量偏低；房價虛高，空城鬼城現象突出。專家認為，盡管三四線城市房價仍未到“發燒”的地步，但對其調控也不能忽視。實施差異性的調控措施，應被納入決策視野。

　　鏈家地產分析師張旭表示，前兩個月近乎瘋狂的土地市場，印證了房企對一二線城市市場的信心明顯恢復，土地爭奪激烈，對后市的價格走勢產生刺激。“從政策基調和市場環境看，全國范圍內房價的上行趨勢難以改變。”張旭說。

　　對于房企而言，城鎮化絕不是新一輪的“地產狂歡”，而意味著新一輪戰略機遇期的到來。華中科技大學公共管理學院王國華教授說，中國城市化正在告別粗放型發展模式，城市運營是中國未來城市綜合發展的必然模式。

　　要改變過去的發展模式，必須讓地方政府擺脫對土地財政的依賴。王國華說，防止三四線城市樓市泡沫風險，必須給地方政府充足的財權、事權，同時宏觀調控政策也要進行相應調整。（徐海波）

來源：中國商報

　　轉自：

　　【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀