今年上半年，房地產信托時有風險暴露，有業內人士認為，2013年作為房地產信托兌付高峰的時點，風險個案的暴露注定會高于往年，實際上這也是2010年以來房地產信托“狂飆突進”所留下的后遺癥。
信托兌付“狼煙四起”
今年以來，房地產信托兌付頻頻拉響警報。由于融資方上海榮騰置業有限公司無力還款，五礦信托近日提前結束“五礦信托-榮騰商業地產投資基金信托計劃1、2期”信托計劃，有媒體報道稱，五礦信托或是用自有資金兌付了該項目，或者是找到了接盤方收購。
新華信托發行的“上海錄潤置業股權投資集合資金信托計劃”此前也被曝出項目尚未開建，面臨兌付的危機；四川信托“錦都置業項目特定資產收益權投資集合資金信托計劃”，由于其基礎資產無法償還信托貸款被接盤。此外，中信信托此前與舒斯貝爾也曾有過“糾葛”，不過最后通過抵押資產的拍賣，中信信托實現全身而退，但據《第一財經日報》記者了解，由于舒斯貝爾大量采用“接力式”信托融資，事涉中航信托等多家信托公司，亦面臨相關機構的起訴。
對于地產信托個案近期頻發，北京一位信托公司人士告訴本報記者，外因在于開發商受到調控影響，融資受限，銷售不力，回款困難，出現資金緊張；內因在于部分信托公司在房地產領域過于激進，留下了后遺癥，導致信托計劃兌付的困難。
中金公司曾發布報告指出，預計2013年到期房地產信托規模為2816億元，總還款額約3100億元。由于項目銷售的放緩，信托到期還款風險較大，應對過程先是開發商自救，包括降價促銷、其他渠道籌資或賣項目；然后是信托公司支持下展期或以新還舊，最后是信托公司自有資金介入或進入破產程序，其他資產管理公司介入。“借新還舊”或者展期將使得房地產信托風險延遲到2013年釋放。
下半年“警鐘長鳴”
用觸目驚心來形容上半年房地產信托個案的風險暴露并不為過，那么下半年的情況是否會有所好轉？多位信托業人士均向本報記者預計，下半年房地產信托的兌付情況不會比上半年樂觀。
近日，和訊理財、君領財富發布的《中國財富管理報告（2013~2014）》提到，2013年上半年，房地產信托產品最吸引市場眼球的是兌付問題。提前兌付、延期兌付的產品相比以前較多。主要有以下情況：房地產項目出現了問題，信托公司為了保障受益人的權利，提前終止了信托計劃；融資方前期融資的成本過高，在市場利率下降的情況下，其行使提前贖回權，主動歸還借款，再以較低的利率融得新的資金。而延期兌付的情況只有一種—房地產項目出了問題，或是流動性問題，或是信用風險問題。
西南財大信托與理財研究所所長翟立宏在上述報告中指出，今年下半年，房地產信托產品提前兌付和延期兌付的案例并不會減少。其主要原因在于在前期業務發展過程中，部分信托公司的發展思路過于激進。雖然政策面有所寬松，但是部分“病入膏肓”的項目已經很難獲得新的融資扭轉局面，而銷售的不景氣、資金的緊張也會讓購房者對這些項目心存疑慮，銷售回款依然會是這類項目的大問題。對這些項目的信托投資者而言，流動性問題仍將存在。
信托業協會數據顯示，今年上半年，房地產信托新增3075.8億元，與去年同期相比，增長154%。截至二季度末，房地產信托規模為8118.63億元，相比去年底的6880.69億元增幅達到17.99%，但房地產信托占資金信托的比例從去年底的9.85%下降到9.12%。此外，從資金信托的投向來看，房地產退居到第五大配置領域。
盡管上半年個案頻發，但實際意義上的違約并未發生。近日，長安信托董事長接受本報記者采訪時表示，房地產信托風險處于可控狀態，但分布在三四線城市、實力較弱的地產商的項目仍有風險。（作者：李高陽）
來源：第一財經日報
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