“新國五條”調控失靈，房地產行業亟待改革

8月7日，立秋。

　　中國房地產指數系統在當天發布了“10大城市房地產價格指數”。該數據顯示，7月份中國主要城市的新建住宅、二手住宅及住宅租賃價格全面上漲。

　　另有數據顯示，2013年7月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10347元/平方米，環比6月上漲0.87%，自2012年6月以來連續第14個月環比上漲，漲幅比上月擴大0.1個百分點。同比來看，全國100個城市住宅均價與2012年7月相比上漲7.94%，漲幅比上月擴大0.54個百分點。

　　面對市場，樓市調控之手儼然失效。與被稱史上最嚴厲的調控并行的是房價越來越高，與此同時，不斷刷新紀錄的地王層出不窮，暗示著未來房價還有更多的“上漲空間”。

　　“現在要關心的是能不能從死胡同里鉆出來。”7月29日，中房集團理事長孟曉蘇在接受中國房地產報記者采訪時表示。

　　“房價瘋了”

　　調控已經失去了其應有的意義。“北京的房價漲幅最大，6月份以后北京的房價上漲17.6%，另外廣州和深圳是16%，上海是14.4%，這幾個城市應該說北京是完全貫徹‘新國五條’也完全地推動了房價的上漲。”孟曉蘇說。

　　再往前一點，7月18日，國家統計局發布的全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，6月份新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別是63個和55個，新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市分別是69個和68個。

　　面對越調越漲的房價，不知道華遠地產華遠九都匯董事長任志強是喜還是憂。2012年底，任志強在公開場合預測2013年樓價走勢時，強調調控不僅沒有讓樓價得到控制而且3月后會暴漲。

　　國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵8月初在京表示，目前一線城市房產泡沫并不嚴重，未來房價還將上漲。他認為，北京、上海等一線城市集中了教育、醫療等大量優質資源，未來房價還將上漲。

　　一線城市房價越調越高的規律不斷被證實，中國社會科學院學部委員余永定形容，“中國房地產‘瘋了’”。

　　有業內人士認為，高房價的問題并不是出在調控政策和執行層面，甚至也不是出自樓市本身，而是出在土地財政和超發貨幣。

　　公開數據表明：2003年7月末，廣義貨幣供應量M2余額為20.62萬億元，而到2009年12月末，M2余額達60.6萬億元。到了2013年，這個數字已經突破100萬億元。

　　因此，有評論家認為，調控與否其實并不重要，重要的是能否控制住印鈔機和落實住房保障責任。“控制貨幣，房價就是無源之水；貨幣超發，房價就是有本之木。”

　　對此，央行調查統計司司長盛松成并不贊同外界“高房價是‘印’出來”之說。在中國房地產報刊登的《房價和貨幣供應量沒有直接聯系》一文中，盛松成認為“房價并不決定于貨幣供應量”。換言之，盛松成認為，在房價劇烈上漲的幅度中，有相當一部分與超發貨幣有關。但客觀地說，超發貨幣會帶來房價上漲，但在過快上漲部分（即遠遠跑贏CPI的房價漲幅部分），與貨幣供應量無關。

　　盛松成解釋，從全球范圍來看，貨幣與房價上漲并不總是保持一致。一方面是由于房價上漲與M2的增速并不總保持一致；另一方面，全國范圍內貨幣完全自由流通，但各個區域的房價漲幅卻不盡相同，各區域的房價漲幅與區域存款增長速度也不完全一致。這些都表明，房價并不決定于貨幣供應量，而決定于房地產的供求關系。

　　“供求關系”

　　最近這5年房地產調控一直在“限”字上做文章。原來打壓供給，現在限制需求。孟曉蘇認為，事實證明這種調控已經進入了死胡同。

　　“人口增長、國民收入增加、城市化發展、國際需求等因素都會提高房地產市場的需求，同時房地產又受稀缺性、壟斷性、基本價值的不確定性等供給因素的制約。”在盛松成的文章中，他認為，房地產價格取決于供需狀況。

　　“影響房地產供給的因素主要有：房地產的自身價格、生產的成本、生產的技術水平、相關商品的價格、生產要素的擁有量、生產者對未來的預期等。影響房地產需求的因素主要有：商品自身價格、替代品與互補品的價格、消費者的收入水平、消費者的偏好、消費者的預期等。商品價格由商品供需關系決定。供大于求，價格下降；求大于供，價格上升；供求平衡，價格穩定。”他說。

　　2013年4月，中國社科院發布國內房地產藍皮書，同樣指出：國內大城市房地產供需不平衡。該書預言房價繼續攀升。藍皮書認為，從經濟學的角度上講，不論是即將出臺的房產稅抑或是限購、限貸，從本質上解決不了深層次的供需矛盾。而中國房地產真正的出路，還應該是通過加大保障房供給力度，來彌合供需矛盾，用市場的理性模式來滿足人們的基本需求。

　　大量數據表明，一線大城市北京、上海等依然“剛需”很強。王石曾說，北京、上海等大城市房價居高不下的重要原因是各種優勢資源集中得太多了，供不應求而導致房價居高不下。

　　“我曾陪同領導去東北考察，在大連房價兩三萬元/平方米，而在沈陽，房價多在8000~9000元/平方米。我對比兩者后發現，沈陽到處都有房地產企業在開工建設。”一位監管部門的高管告訴中國房地產報，開車在北京轉幾圈，就會發現開工項目寥寥無幾。“本來就供不應求，開工量還很少，房價怎么能不漲呢？”

　　而任志強也屢次強調，現行調控政策是不成功的，最大的失敗是沒有增加普通商品房的供給。商品住宅加上保障性住房結果是新開工面積完全的負增長。

　　全聯房地產商會名譽會長聶梅生對媒體表示，房價應與經濟相適應，如果就業是好的，人民收入水平是提高的，實體經濟是上升的，這種情況之下的房價上升是良性，但如果房價一枝獨秀地往上漲，這是一種恐慌，不是好事。

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