二三線城市商業地產發展迅速，沖動之后或現危機

　　三年以來，在住宅市場持續調控下，各路資本加快商業性質土地購入步伐，扎堆涌入商業地產市場。數據顯示，在二三線城市在建或擬建的城市綜合體數量，成都80多個、合肥22個、無錫20余個、福州16個、石家莊15個、濟南16個，就連市區人口30多萬的喀什，由于獲批經濟特區，規劃和在建的城市綜合體也多達18個。

　　業內人士多數認為，二三線城市的商業地產價值仍待挖掘。筆者也不否認，二三線城市尤其是在城市核心地段及新興商圈區域，商業地產面臨著新的發展機會。全國都在上演商業升級，地標的打造成為造城計劃中的重頭戲。

　　二三線城市商業地產大發展的三大原因

　　近年來，二三線城市商業地產發展迅速，主要有三大原因：

　　首先，城市化進程中新的城市發展規劃及商業環境不斷升級是主因。二三線城市在城市化快速發展階段不斷推出新的城市規劃，涉及新的城市副中心、新興商圈、區域合并、原有城市區域功能升級等諸多方面。這將直接導致社會及經濟資源向這些區域集合。

　　有關機構預測，隨著中國發展重心由出口導向轉為國內消費，預計到2020年，一線城市在中國商業地產總量中的比重將僅占10%，這也預示著今后十年里二三線城市所蘊含的巨大商機。

　　其次，產業結構不斷升級帶動經濟發展，以及由此帶來的商業升級正成為二三線城市商業地產發展的重要內生因素。

　　再次，當前住宅市場限購的市場背景下，眾多房企將視線轉移到商業地產，從企業自身的角度而言，主要也是為了實現其體系內商業地產與住宅地產、其他產業板塊的資金互動，并且這幾者之間實現良好互補。

　　商業地標沖動不要成為盲動

　　二三線城市商業地產建設高歌猛進，萬達、寶龍、凱德等知名開發企業和投資機構也聲稱，將持續重點關注城市綜合體的開發。

　　作為城市與區域發展的驅動力，也作為城市精神符號，不可否認商業地產尤其是城市綜合體在城市化進程中的積極作用，但各地挺進“地標時代”未免顯得有點盲動。開發企業紛紛轉投商業地產的過程中，也要冷靜思考進軍二三線城市商業地產的種種問題。如果不顧市場條件和自身資源盲目開發地標，極有可能造成城市和企業經營層面的危機。

　　首先，城市新興區域興建地標，開發商業地產，布局過于超前，面臨市場培育問題。布局過早，市場定位不清晰及同質化競爭等問題也使當前二三線城市商業地產面臨競爭加劇，這不僅僅直接導致區域內商業地產供應量偏大。

　　其次，企業要考慮是否有充裕資金或融資模式支撐項目的可持續經營。如今無論是傳統的住宅開發商轉投商業地產，還是基金、險資進入商業地產，或是專業商業地產運營商，都是依靠多渠道、多重方式的合作來實現投資與收益的良性循環。對于一個具體商業地產投資者來說，其整個企業體系內部能否在自有的現金流結構中實現投資商業地產的資金與投資其他產業的資金良性互補，這將成為商業地產投資者降低市場風險和實現可持續收益資金流的重要保證。良好的資本運營能力與創新能力、投資商業地產贏利模式的確定，與市場的前瞻性的判斷將成為決定商業地產投資者成功與否的關鍵因素。

　　當前，城市綜合項目能否定位差異化，彰顯各自特殊元素，將成為其成功的關鍵。筆者認為，城市綜合體當中每個項目可以采取各自不同的方式營造具有“主題”概念的消費。二三線城市項目的經營管理絕非像住宅開發那樣簡單，進入商業地產領域的新秀，在經營管理方面要做好準備交充足的“學費”。

來源：中國國土資源報

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