盈利的僅占1/8，中國商業地產吹起一個極大的泡沫

　　2013年初夏，又一家房地產商宣布增加商業項目投入，希望“未來商業占比能在40%以上。”奧園集團HK.3883副總裁王曙煜言道。

　　事實上，經過這些年的超常規發展，中國商業地產已吹起了一個極大的泡沫，大量的商業物業無法開工、無法開業，盈利的商業地產僅占到1/8。

　　在瘋狂的泡沫面前，為何地產商依然趨之若鶩？

　　明知山有虎

　　2013年以來，宣布升級商業戰略的遠不止奧園一家，保利地產已悄然將商業公司提升為一級子公司，保利計劃在未來十年內，將商業投資的比例提升到30%以上。無獨有偶，龍湖集團也宣布“增持商業”成為該公司核心戰略之一，預計在15年內將商業利潤占比從不到5%提升到30%。

　　向來以高速周轉為模板的萬科，也悄然在2013年成立了商用地產管理部，由集團執行副總裁毛大慶分管，與此同時萬科各一線公司則紛紛成立商業地產管理中心。

　　與開發商信心十足相悖，市場上商業物業泡沫暗涌，據統計2012年，中國共有3100家購物中心，而業內預計，在2013年還要有400家類似的商業地產購物中心誕生，未來中國商業地產的增長速度基本是倍數增長。

　　數據顯示從2012年四季度至今，北京就有32個商業地產項目入市，從地鐵西紅門站到天宮院站，10站路就分布了近20個商業項目，總體量超過95萬平方米。一線城市如此，二三線城市就更瘋狂，珠海、海口、銀川、西寧4個三線城市商業建筑面積增幅，2013年將高達83.9%。

　　而且從近年的開工面積看，商業地產的增加量依舊驚人。國家統計局的數據顯示，從2010年開始，商業地產連續兩年內投資增幅都在30%以上，2012年略有放緩，但增長依然達到25%。

　　現在商業地產風險極大，“以購物中心為例，呈現明顯的1/2現象。”中購聯購物中心發展委員會首席專家、身兼亞洲購物中心協會中國委員會副理事長的禹來向《中國經營報》記者表示，所謂1/2現象，指的是大型購物中心中有1/2開不了工，開工的有1/2開不了業，開業的有1/2難以盈利。“換句話說，中國購物中心成功率大概就八分之一。”禹來認為。

　　散售與自持

　　既然商業地產成功率如此之低，為何各大小開發商依然前赴后繼？萬科總裁郁亮曾表示，之所以再回到商業地產的行列，是因為土地出讓的結構所致。“市場幾乎沒有純住宅的土地出讓，各城市出讓的土地都附帶有商用物業。”郁亮表示。

　　“2009年我們主動進入商業地產，也是出于市場以及政策環境的考慮。”奧園集團執行總裁楊忠告訴記者，一方面是政策面在住宅上的諸多限制，另一方面中央政策引導的方向是希望能加大消費力度以保經濟增長，“而發展商用物業是拉動消費一個最直接的途徑”。

　　更為重要的是，如果商用物業成功經營，那就是一個會生金蛋的雞。公開資料顯示，廣州天河購物中心2012年租金收入達到7.88億港元，而且增長速度飛快。“2006年我離開天河城時，其租金收入不過2億多。”禹來表示，6年內收入翻了3倍多。

　　在如今地價飆升的年代，土地出讓金、各種稅費將開發商的盈利空間一再壓縮。例如萬科2012年凈利潤為125億元，但各種稅負就達到211億元。更甚者是土地市場競爭激烈，土地儲備的補充成本越來越高，住宅項目賣一個少一個，回報穩定且持續的商用物業無疑有著巨大的吸引力。“如果開發商自持的商業收入，可以占總營收的40%，這家房企就會有很強的風險抵御能力，基本不會倒閉。”禹來對記者分析。

　　但理性是豐滿的，現實是骨感的。雖然包括一眾開發商都表示要增加商用物業的自持比重，但現實更多是采用散售的方式推進。“我們所說的占比40%，是指商用物業的銷售額占總體營收的40%，并非指自持物業的租金收入。”王曙煜解析道，現階段奧園商業的理念依然是“商業自持為輔、銷售為主，但更關注支持銷售商業后續經營”。

　　在業內人士看來，商用物業對地產商而言更多的是挑戰，面臨著巨大的資金投入和變現困難兩大難題。有人曾計算過現在國內商業投資情況，如果資本不分開運作，商業投資占比每增加10%，可降低資本收益率1%~1.5%，影響市值7%~10%，對股價影響約為5%~12%。

　　雖然中國香港、新加坡的資本市場有reits等商業基金退出機制，但設立商業物業基金的條件非常多，前提是回報率要在7%以上，并且要拿出90%的收益分紅。這對許多開發商而言就是可望而不可及，資料顯示，SOHO中國2012年投資物業達到383億元人民幣，但僅僅創造了1.48億元租金收入，粗略計算租售比不到0.3%。“短期內，商業地產依然是一個散賣的時代。”高和資本董事長蘇鑫表示。

　　散賣與經營

　　盡管如此，楊忠還是表示奧園未來自持的商業面積會占總體30%~40%左右。據了解，該集團旗下已開業的奧園廣場就有近8萬平方米的自持物業，占總共25萬平方米商場的1/3。

　　過度分割的商業物業帶來的弊病早有案例，早期一些散賣的商用物業由于無法提升物業價值，已面臨被淘汰的厄運。“都說商業地產是個資金密集型行業，實際上，它也是一個技術密集型行業。”禹來認為，現在的商業項目面臨各種挑戰，其中電商的迅猛發展蠶食許多傳統商業的市場。

　　曾經名聲顯赫的中關村科貿由于業主眾多，面臨電商挑戰時又難以轉型的困境。未來體驗式消費已成為商業地產和商業經營的命脈，而這對商業物業的經營能力要求更高。

　　“經過研究，我們將旗下奧園廣場的零售比例下降到40%以內。”王曙煜在介紹旗下商場時如是道，傳統的購物中心零售比例通常在60%以上，但王曙煜認為在新消費環境下，這種傳統模式對消費者吸引力不足，因此主動加大休閑、社交、娛樂、餐飲、教育、培訓等功能，相對削弱零售比例。

　　與此同時奧園成立了一個名為奧商會的會員俱樂部，將商家的要求前置到物業設計階段。而奧園商鋪的小業主，也可以面向這一會員俱樂部招租。“俱樂部現有會員200家，年內將達到1000家。”王曙煜表示。

【原標題：商業地產怪現狀：明知有泡沫 偏向沫中行】

來源：中國經營報

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