盲目立項上馬，二三線城市綜合體陷發展困境

　　如同地價的一夜飆升，城市綜合體的概念似乎也是一夜之間急劇躥熱。在巨大光環的吸引下，不少人認為當今商業地產已步入城市綜合體“唱主角”的時代，甚至有不少地方政府固執的相信，城市經濟發展之間的競爭也要靠城市綜合體來決勝負。

　　于是乎，大規模、大體量、全業態，一座又一座“城中之城”在二三線城市平地而起。然而，當這些“寵然大物”在改變城市面貌的同時，也在嚴重挑戰著城市的消化能力。

　　新城區博弈

　　二三線城市對綜合體的熱情，已成為當前中國的“特異現象”。“雖然經濟還沒有發展到一線城市的水平，但其開發的積極程度甚至超過了一線城市。”北京嘉億引領國際商業管理機構董事長鄂麗華如是擔憂。

　　城市綜合體的大體量、全功能的設計，主流開發商的實力打造，大批品牌商家的引入，綜合體因此往往能成為一個城市的地標性建筑。“城市綜合體對提升區域土地價值、拉動就業和提高稅收是有好處的，是有利于政績形象的。”一位業內人士說，城市綜合體從各方面利益上都“迎合”和“滿足”了地方政府的心愿。于是，各地政府在推波助瀾，開發商的積極性高漲，城市綜合體開始蜂擁而起。

　　“在高漲的熱情下，如今許多城市的新城區開發，政府都規定必須要有綜合體的配備。”漢博投資集團董事長朱友軍認為，政府之所以要規定這一點，“一是能出業績，二是綜合體里面的酒店等商業部分，可以為當地帶來穩定的就業和稅收。現在70%的二三線城市的政府都已經意識到這一點。”

　　RET睿意德執行董事張家鵬對此現象頗為無奈。“地理位置稍偏、特別新的新城區，并不太適宜綜合體的開發，但政府一般是不會答應的。”他認為，“新區開發往往是開發商和政府在進行博弈。新城區的開發建設應該是先有人住，再有產業，再有寫字樓，再有商業這樣一個順序。然而，政府往往會反過來想，即先出綜合體、先出商業，因為這些看上去，馬上就會業績斐然。”

　　“政府引導”存誤區

　　與政府合作新城區開發，土地價格自然低廉。但一些開發商對未來明顯估量不足：地雖然可以很便宜地拿下，但項目以后能否做得起來，還存在很大的不確定性。朱友軍告訴《中國經營報》記者，由于商業開發經驗不足，一些開發商的這種無意識狀態，在一些三線城市如臺州、南通等偏遠新城區開發中表現最為可怕。“他們認為以低價拿到新區最好的土地，政府又給予許多優惠，開發綜合體問題不大。但殊不知，綜合體里住宅賣完的利潤，往往很難填滿留下來的物業在未來的運營成本。”

　　于是，不難想象，在這樣雙重甚至多重因素的影響下，有多少表面華麗的城市綜合體正行走在“幸與不幸之間”。

　　中國城市商業網點建設管理聯合會副秘書長董利給記者舉了個湖南益陽“福中福國際城”的案例。“這是一個離市中心不遠20萬平方米的大型綜合體。整個項目氣勢恢宏，很漂亮，但卻閑置了好幾年，目前僅有零星商家進駐，經營慘淡，租戶怨聲載道。”董利說，影響不止于此，該綜合體雖然對城市形象起到了一定的提升作用，但致命的是，它的閑置也給城市的可持續發展帶來了不利影響。“由于長期經營不善，導致其他開發商望而卻步，擾亂了城市發展過程中商業發展的進程和秩序，使城市文化命脈的延續也受到很大影響。”

　　探究益陽福中福陷入困局的深層次原因，業內人士認為，開發商所犯的錯誤在于對當地消費力判斷不足、盲目立項，并且簡單復制大城市的成功經驗，對當地市場預期過于樂觀；此外，開發企業缺乏專業操盤能力，后期運營管理不規范、后勁不足等，也是目前城市綜合體開發中普遍存在的問題。

　　散售帶來先天不良

　　“如果你錢不多、經驗又不足，重要的是還沒有個專業的團隊支持，那就干脆別玩綜合體。”鄂麗華說的很直接。

　　像萬達集團、中糧集團以及寶龍集團等商業地產龍頭企業，在當前環境下的戰略是“只做城市綜合體開發”。雖然城市綜合體能為開發商帶來多方面的經濟效益，但也應該看到，城市綜合體具有較大的操作難度，需要更高的技術含量和雄厚的資本金，一般中小型開發商往往難以勝任。

　　然而，一些開發商為了緩解資金壓力，在運營綜合體的過程中已經開始“走形”。據了解，山東淄博作為一個三線城市，早在2003年就開始了“商業地產熱”。 王府井、新天地、國貿等，儼然再建一個北京城。不過，這些所謂的“綜合體”大都采用散售模式。幾年間，在淄博的美食街新天地煙消云散，王府井購物廣場在風光了不久之后也陷入招租困境，而國貿SOHO則一直是“不死不活”。

　　“綜合體應以商業為主打，但目前很多項目都把酒店部分變成40或50年產權的酒店式公寓賣掉，這樣就變成單純的賣住宅獲取回款了。”朱友軍對記者表示，甚至有的開發商還將寫字樓打散出售。然而，他們并不知道，“寫字樓只有統一出租整體銷售，才能做出檔次來。如果分散出售，小業主再進行各自出租，這個城市綜合體的商務感覺就會大打折扣。”

　　專業能力是最大考驗

　　事實上，做商業地產需要很強的專業能力，其中之一就是應對于各種資源的有效運用。成都知名地產機構、世家機構董事總經理郭漫舸認為，在城市發展的初期，一般而言城市綜合體項目往往位于寸土寸金的城市黃金地段。從綜合體物業價值的合理實現來看，城市地鐵資源是其應當充分利用的發展機會。

　　“從成都市目前項目發展模式來看，地鐵資源遠未被充分利用。”郭漫舸表示，目前成都已設計好的地鐵1、2號線沿線，不少物業功能還比較單一。而已經規劃設計好的城市綜合體項目，不少都忽略了“地鐵”這個交通因素。“比如成都萬達廣場，就遠離了地鐵1、2號線。”

　　另一個不被商業地產開發商重視但又十分重要的環節，就是“設計方案的市場化”。朱友軍認為，大部分城市綜合體現在都是單純的設計先行，認為外觀做得漂亮是主要的，因而忽略了最重要的市場分析研究，無法讓城市綜合體的物業價值、經濟價值得以充分實現，也就更談不上實現對城市的貢獻作用了。

　　而讓鄂麗華更加擔憂的是商業地產人才的缺乏。她認為，城市綜合體的不同業態屬于不同的專業領域。在管理上，購物廣場、寫字樓、公寓等等都屬于不同的領域，管理購物商場的團隊不可能去管理辦公樓。這其實是需要企業在人力資源上進行投資的，是需要培養不同的團隊去管理、運營城市綜合體的不同業態的。然而，在商業地產持續發熱的現實狀態下，不少開發商明顯缺乏這方面的人才儲備，因此專業能力將是他們面臨的最大考驗。

來源：中國經營報

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