隨著萬方地產宣布退出房地產行業，中小房企“退房”引起業界關注。
據了解，由于資金、土地儲備、所在區域競爭加劇等原因陷入困局的地產企業并非萬方地產一家，繼萬方地產之后，多家房企表示將會“退房”。一時間，中小房企“退房”似乎成為一種行業趨勢。
那么，如今中小房企的生存情況到底是怎樣的？未來房企市場格局又會有著什么變化？
中小房企頻繁“退房”
近期，萬方地產宣布退出房地產行業。
日前，萬方地產發布公告稱，其公司已向中國上市公司協會遞交行業類別更變申請，由“房地產業”更變為“批發業”。對此，萬方地產董秘劉玉解釋說，萬方地產在2010年就已經在考慮轉型，其原因為“政策調控下單一的房地產開發業務風險較大。”
然而對于其“退房”的原因，業內分析指出由于商品房銷售的“零進賬”。中國商報記者查閱該公司2012年年報發現，去年萬方地產營業總收入為4855.66萬元，同比減少87.69%，凈利潤為501.34萬元，同比減少57.72%，扣除非經常性損益后歸屬母公司所有者的凈利潤則為-1009.87萬元，同比驟減315.47%。此外，年報顯示，該公司去年的房地產銷售和土地一級開發的營業收入數字為“0”，這就意味著房地產銷售業績交白卷。
和萬方地產一樣交白卷的，還有萬好萬家。該公司年報顯示，去年年度虧損6469.73萬元，公司營業收入2060.22萬元，同比下降91.53%。
其實，這還不是近段時間中小房企“退房”的全部。和萬方地產同日發布公告退出房地產的還有云南白藥，即轉讓白藥置業的全部股權。此外，昆明本土一家開發商也表示將轉讓60%的股權，同時，A股市場房地產上市公司上海新梅和華麗家族發布公告，宣布將逐步“退房”，轉投到其他行業。
據北京市工商行政管理局去年發布的數據顯示，去年有217戶外資房地產企業退出北京市場，新設外資房企同比減少過半。
地產經濟學家鄧浩志認為，企業退出房地產業務及房企申請破產的現象，是從兩年前地產調控開始就已經出現了，并且這種現象在近一年表現更為突出。
中投顧問房地產行業研究員韓長吉對中國商報記者說：“中國房地產市場受政策調控影響很大，對于資金儲備不足，又沒有足夠的土地儲備的中小房地產企業來說，面臨著房地產市場土地成本不斷攀升的現實，僅涉足房地產開發業務風險性很高，容易陷入資金鏈斷裂的困境。”
強者恒強弱者愈弱
日前，上市房企一季度業績全部出爐。據WIND數據統計顯示，在142家上市房企中，首季度凈利潤出現縮水的有49家，占比達34.5%。然而，以招金萬保為代表的龍頭企業業績穩健增長，中小房企的業績卻不樂觀，強者恒強弱者愈弱的趨勢明顯加劇。
根據四大龍頭房企一季報來看，業績均呈現增長態勢。其中，萬科A銷售金額436.5億元；保利地產簽約銷售307.58億元；招商地產簽約銷售89.52億元；金地集團則簽約銷售86.4億元。
然而，在一季度凈利潤下滑的49家中小房企中，降幅最大的是ST澄海，該公司首季度虧損259.17萬元，凈利潤下滑幅度為2455.7%。其次是鳳凰股份，該公司首季凈利潤虧損952.44萬元，同比降幅高達1687.61%。
另有，中航地產一季度凈利潤虧損4701.72萬元，與去年同期相比，該數據縮水幅度高達600.73%。該公司預計，今年上半年凈利潤仍可能虧損。信達地產一季度凈利降幅達312.08%。截至去年末，信達地產在建項目共20個，根據項目開發進度，完成在建投資項目的資金需求約45億元。而報告期內，信達地產短期借款、長期借款同比分別增加110.15%和60.79%，資產負債率63.58%，償債壓力正在加大。
除此之外，還包括光華控股、錦世股份、天津松江、九龍山、東華實業、天倫置業、豐華股份在內的7家上市房企凈利潤降幅都在100%以上。
知名財經評論人葉檀近日表示，房地產重大結構調整的窗口期已經到來，隨著決定性的不動產信息聯網、房產稅等政策出臺預期明確，大規模的結構調整已經到來。
同策房產資訊研究中心總監張宏偉在接受中國商報記者采訪時說：“由于中小房企銷售不暢與信貸控制帶來的資金鏈空前緊張，再加上大型品牌房企對優質地塊的高價壟斷，中小房企的生存空間正日益遭遇擠壓，行業洗牌已是大勢所趨。”
將會有三成房企出局
由中國房地產協會和蘭德咨詢機構聯合發布的《2012房企經營管理藍皮書》稱，綜合各種可能的權變因素影響，預計未來三年內2013-2015將至少有30%的企業出局。
《2012房企經營管理藍皮書》指出，由于房地產市場散亂的格局未根本改變，這也意味著中小企業也并未全面喪失競爭力。無論是在一二線城市，還是三四線城市，很多中小企業憑借對當地市場的熟悉優勢，依然保持著一定的競爭優勢，與“外來”企業在不同的細分市場上展開多層次的競爭。如果中小企業能夠變被動為主動、盡快地轉變發展模式，練好內功，培育新的核心競爭力，盡快走上走品牌化經營、經濟化管理、規范化服務之路，也極有可能實現逆勢突破，躍入上一梯級。
“部分中小房企退出房地產業務，其主要的原因是調控重壓之下，競爭壓力不斷加大。尤其是那些并不是專門做地產的企業，由于其自身的專業性不強，很難在競爭壓力加大的環境下存活，退出市場便成為他們惟一的選擇。”張宏偉表示，根據今年一季度的銷售情況來看，成交量活躍的樓盤都集中在品牌房企所開發的項目上。以廣州為例，成交排名前15的樓盤，基本上都是被品牌的房企所占據。
張宏偉指出，隨著整個行業的洗牌，未來房企的集中度將會提高20%至30%，其集中度提高是未來的大趨勢。
韓長吉則認為，未來房企的格局不再由開發商一家獨霸整個行業的核心利潤，開發商的角色將由濃漸淡，退化為房地產整個行業鏈中的一環，畢竟開發商獨立承擔風險的能力有限，而整個房地產的核心力量將會轉移到具有資本能夠承擔高風險的投資型房企。
中國房協經營管委會副秘書長、蘭德咨詢總裁宋延慶表示，今后的房地產市場是結構性、差異化特征愈發鮮明的市場，在“亂市”中做好市場分析和戰略規劃，拿出有競爭優勢的產品和產品線才是根本，隨波逐流、戰略游移只會“一路囧途”。（見習記者向勁靜）
來源：中國商報
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