當今中國，“未富先老”的問題已尤為突出。
最新數據顯示，在中國平均每千名老人擁有養老床位僅20.5張。而按照國際標準，這個數字通常為40—50張。如何解決中國的養老問題呢？“以房養老”似乎成為了一條解決整個養老問題的捷徑。
無論是以租賃為主的養老地產、捆綁保險或醫療服務的養老地產還是荷蘭式的地產養老，盡管樣式五花八門，但對于許多人來說盈利模式不明晰始終是他們擔憂的一個重要風險。
但是在被稱之為“養老產業元年”的2013年，還是有一些利好消息。
圍繞著資金、項目、經驗、模式等問題，保險商、基金以及開發商都依托于過去的優勢想要分食老齡化時代的“蛋糕”。險資注重產業的培養，資本尋找合作的途徑，地產商則更在乎具體的操作模式。在一片叫好聲中養老地產受到了各方的青睞。
那么，養老地產是否真的已經到了一個爆發期？各利益方又如何衡量自己在這個領域中的地位與優勢？誰將在行業中主導未來的發展？
險企的盈利模式
保險企業筑巢養老地產，分的是哪杯羹？
“我們并非像市場上所說的在圈地。”泰康之家投資有限公司首席執行官劉挺軍忍不住為險資企業做養老地產叫屈，這個行業的浮躁帶來了很多社會的誤解，“保險公司的養老地產項目并沒有外界想象的那么高歌猛進。泰康是把這個當戰略做的，從創意產生到實施，差不多四五年了。”
中國人保集團公司董事長吳焰曾表示，金融機構參與養老產業發展最忌掛羊頭賣狗肉，要警惕在養老概念下惡炒房地產，否則會把這個行業扭曲。實際上，人保亦對養老產業發展非常關注，也在做相關準備。
養老地產，重點是養老，還是地產？劉挺軍向《英才》記者強調：“養老地產首先是服務業，其次才是房地產業。”
在國外，養老社區往往由三種組織來置辦：宗教組織、開發商和醫療機構。保險企業進入的雖不多，但也慢慢出現了些苗頭。日本、歐美等國家的險資也都在進行直接承辦養老地產方面的探索。
國外社保、保險和養老護理等模塊都很專業化，不用跨越；而國內這幾方面都不怎么成熟，無法找到好的運營商去整合。因此，中國養老地產的發展模式很難從國外直接復制。
“投資、開發和運營這三大塊，泰康都在做。但在運營效率上，由于中國的公共醫療和衛生設施不像國外那么專業，社區自身配套的成本也會高一些，這些都是產業本身的困難。”劉挺軍說。
不過，泰康在養老地產領域的實踐也得到了同業的認可，一位保險企業老總就對《英才》記者評價說：“泰康自己做了一個和產品鏈接的養老社區，把前端——保險提供的資金鏈和后端的落地——真正提供養老服務的實體，這兩個結合起來，也是為了盈利的需要。而在國外，兩者是分開的。”
至于外界顧慮的回報周期太長，在業內人士看來似乎“不是事兒”，而恰恰是國內的保險業應發展的方向：“保費繳納的期限本來就很長，投資更應匹配些非銀行類的長期性資產，公路鐵路、商業地產、養老社區，這樣的東西才能滿足盈利性的要求。”
泰康人壽董事長陳東升也認為，“從資產與負債相匹配的角度看，養老社區的出租率穩定，回報就相對穩定，這與保險資金的安全性、長期性、穩定性、流動性需求相匹配。”
險資長期資金的支撐無疑為這個行業樹立了一道天然的門檻，過濾掉求快錢、沒耐心為長期服務投入和培育市場的機構。公眾的誤解和配套產業的青澀都還只是一些浮在表面的問題，整個市場最需要的是時間。
對于養老地產的盈利模式，劉挺軍認為如果扎扎實實地做下去，養老地產絕對能夠賺錢。但用房地產的操作手法來套養老地產的盈利模式，永遠都不會想清楚。養老地產真正的盈利來自服務附加值。
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