部分三四線城市頻現空置房，土地儲備重度飽和

　　衛星圖上，中國從南到北眾多三、四線城市新建城區空空蕩蕩。作為房地產泡沫的“終極產物”，“鬼城”危機正在三、四線城市蔓延從溫州到鄂爾多斯，再到海南、常州、營口，媒體曝出的三、四線城市樓市“鬼城”一個接著一個，蔓延的速度令人驚心。空置率高、存量房銷售困難，房價下滑，“崩盤”的說法頻頻見諸報端。

　　三、四線城市遍布空置房　“鬼城”蔓延

　　去年一年，是樓市逐步趨暖的一年，而不少三、四線城市的樓市卻并未出現同步回暖。從溫州到鄂爾多斯，再到海南、常州、營口，媒體曝出的三、四線城市樓市“鬼城”一個接著一個，蔓延的速度令人驚心。空置率高、存量房銷售困難，房價下滑，“崩盤”的說法頻頻見諸報端。

　　國家統計局1月公布的數據也證實，和上月相比，三、四線城市的房價確實有部分出現下行。而在土地儲備上，由于房企連續幾年在三、四線城市布局，目前不少三、四線城市的土地儲備已經出現重度飽和。

　　專家認為，需求不足，供應量大導致的供需不平衡，是三、四線城市面臨的普遍問題，目前三、四線城市泡沫隱現，很可能導致其在這輪樓市趨熱的情況下無法“回暖”，甚至出現價格下行。受此影響，主要布局在三、四線城市的房企業績明顯受到拖累。

　　雖然對于三、四線城市的具體庫存并未有官方的詳細數據，但是許多城市“去庫存”的壓力從政府行為中可見一斑。海南樓市在庫存壓力下，價格戰也愈演愈熱，打折促銷、以價換量的現象頻有發生。

　　大房企進軍三、四線城市　土地儲備重度飽和

　　據悉，70個大中城市限購后，三、四線城市一度成為房企拿地擴張的熱土。“這幾年，陸續有大房企進駐贛州，拿地都很豪氣，對我們本土地產企業的沖擊很大。”周先生是贛州一家小房企的負責人，他告訴記者，大房企在贛州城區拿地通常一拿就是上千畝，其項目一旦推出市場，供應量都很大，直接大大擠壓小房企的市場份額。

　　而廣東惠州也已經逐漸被大型地產企業“占領”。短短幾年，惠州房地產市場上已匯聚了萬科、中信地產、富力地產、保利地產、佳兆業、雅居樂地產、五礦集團等全國一線開發商。有數據顯示，該市2011年商品房成交量僅為廣州的31%，土地成交量卻相當于廣州的94%。

　　業內人士分析稱，土地儲備情況的變化，反映出廣、深兩個中心城市受土地資源限制，其開發量將逐漸萎縮；珠三角其他城市群和粵北山區進一步提高所占份額。

　　而在全國范圍內來看，某研究院數據顯示，2009年以來，我國部分三、四線城市住宅市場供應規模增長較快，營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量位居全國前列，待開發量在3000萬—8000萬平方米之間。僅從2011年到去年11月末，營口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。

　　一些房企著手回歸一、二線城市

　　出于追逐相對穩定高利潤的目的，2012年房企回歸一、二線城市的趨勢日益顯著，在一線城市及重點二線城市的拿地金額大多呈現明顯增長。而將重心放在三、四線城市的開發商也感覺到了壓力。

　　鄂爾多斯有史以來最大的房地產項目星河灣鄂爾多斯項目就是在這個大背景下被推上風口浪尖的。公開資料顯示，星河灣鄂爾多斯項目規劃面積11000多畝，其中一期工程占地2500多畝，是真正的超級大盤。去年年中，鄂爾多斯項目被曝出房價屢次大幅下調，銷售乏力，去庫存壓力仍然巨大。

　　而公開資料顯示，在去年樓市逐步回暖之際，側重一、二線城市的保利地產全年銷售額大增近四成，中海地產銷售額增長近三成，而側重在三、四線城市圈地開發的恒大地產銷售額增加14.8%，碧桂園銷售額增長僅為10%。

　　保利地產董事長余英曾在其實名微博上表示：“一線城市是房企必爭之地，2012年銷售業績下降的房企都是被三、四線城市拖累的。”而恒大主席許家印此前坦言，受調控政策影響，三、四線城市營運環境困難，所以集團不得不改變策略，轉戰二線城市。

　　從北京中原日前公布的數據來看，由于三、四線城市未來存在一定的調整風險，標桿房企確實已經開始“回歸”一、二線城市。數據顯示，2012年標桿房企拿地數量中，一線城市占比20%，二線發達城市占比21%，二線發展中城市占比42%，三、四線城市占比18%，其中二線發展中城市占比最高。

　　三、四線樓市泡沫初現，樓價繼續下行

　　隨著三、四線城市的供應量暴增，在2012年樓市逐漸“春暖花開”之時，三、四線城市的樓市卻裹足不前，甚至出現庫存嚴重積壓。地產研究院副院長表示，2012年的房地產市場嚴重分化：一線城市已入春天或夏天；三、四線城市仍在冬季或初春。

　　有報告也顯示，開發商在一些三、四線城市大規模圈地，造城運動如火如荼。在土地供應極度膨脹的同時，這些城市陸續顯示出泡沫征兆，個別城市甚至已出現崩盤現象。

　　報告預測稱，未來一段時間內，一線城市供應短缺，未來住宅價格上漲壓力較大，而部分二、三線城市或將面臨供應過剩風險，價格上漲動力不足，甚至可能出現下降。而廣大的三、四線城市供應充足，但潛在需求相對較弱，部分土地供應量明顯超過潛在需求的城市面臨價格下行風險。

　　方圓地產首席分析師鄧浩志也對記者表明了類似看法：“三、四線城市的經濟比較落后，居民收入不高，加上人口流出，所以剛需十分有限，而三、四線城市房價上漲多因為投資資金進入，現在政策嚴防投資資金進入住宅市場，這些城市失去了增長動力。”其表示，由于過度依賴土地財政，三、四線城市前幾年瘋狂賣地，以至于最近供應量太大，需要較長時間消化，所以哪怕這輪出現房地產市場的熱潮，三、四線城市也難以跟風上漲。

　　受政策“打壓”的地產公司為何還很“堅挺”？

　　為何在房地產市場受到各種“打壓”，地產公司仍能夠茍活甚至堅挺？有專家分析，那就是商業銀行和中國房地產過熱有著骨肉血親的關系。商業銀行通過將貸款轉移至表外，進行表外資產擴張，規避了“土地貸款”的監管。

　　專家認為，中國商業銀行保守的貸款標準已經讓位于每年20%—30%的信貸增長。很多銀行將貸款轉移到表外，形成普遍的信貸增長和信貸風險。也就是說，銀行一直從事事實上的證券業務，將貸款重新包裝成理財產品，然后再轉售給客戶公司從事土地投機。而這些交易通常入賬被列作投資，而不是負債。

　　中國的影子銀行和美國有著類似的版本，特別是在雷曼倒閉前：信托貸款瘋狂增長、財政囊中羞澀、財富管理產品和一些貸款捆綁在一起，為銀行產生費用。

　　2012年，中國銀行業總貸款的份額下降，從10年前的92%下降到52%。在2012年第四季度，非銀行貸款占新增信貸發行的60%。據估計，影子銀行的資金至少有四分之三投入到了房地產市場或者相關行業。

來源：南京日報

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