中小房企深耕三四線城市，警惕供應過剩風險

在城鎮化商機誘惑下，不少中小房企紛紛在二三線城市，甚至四線城市大舉拿地。一線城市土地市場門檻逐漸抬升之后，中小房企更加重視三四線城市的市場開拓。業內人士表示，新型城鎮化有望帶來三四線城市房地產市場新一輪快速發展，但在這一過程中供應過剩風險不容忽視。

　　土地市場冷暖分化

　　今年初三四線城市土地市場傳出重磅消息，1月9日，保利地產600048公布近期通過拍賣和招標等方式獲得的20余宗土地，其中就包括分別以1.3億元和近2.5億元獲得浙江嘉善縣和廣東從化市各3宗住宅用地。包括招商地產000024在內的五家地產公司1月公告表示以總計54億元拿下多幅地塊，其中不少地塊位于二三四線城市。

　　以昆明市為例，今年1月，昆明市有225宗土地入市交易，總交易面積近千萬平方米，除了本地房企外，更有一些全國性大型房企搶灘登陸。1月7日，中海城投發力，競得昆明環湖東路半島一塊地，招商城投以總價8.72億元一舉拿下環湖東路半島兩宗住宅用地。

　　一些中小房企開始深耕三四線城市。以金科地產為例，去年11月拿地7宗，12月拿地7宗，擴張范圍集中在重慶和重慶開縣、壁山、涪陵等地。金科地產已進入重慶17個區縣，包括主城7區和周邊10個區縣。此外，湖北在打造以武漢為中心的1+8城市圈過程中，吸引了不少房企布局襄陽、宜昌、十堰等地。

　　“國五條”發布之后，一線城市土地市場有所降溫，但二三線城市土地市場依然火熱。3月13日，成都市國土局以拍賣方式出讓四宗地，其中坐落于崇州市崇陽鎮正東街南側的居住用地，起拍價127萬元/畝，成交價540萬元/畝，溢價率達到325%；崇州市崇陽鎮另一塊居住用地，起拍價102萬元/畝，成交價298萬元/畝，溢價192%。另外剩余的兩宗地塊溢價率也分別達到52%和55%。

　　中國指數研究院的統計顯示，“國五條”發布之后，各個城市的土地市場出現了冷熱不均的現象，一線城市的土地市場活躍度明顯不足，住宅用地成交活躍度排名的前十位，均被蘇州、青島等二三線城市占據。

　　警惕供應過剩風險

　　部分知名房企也在不斷增加二三四線城市的土地儲備。2012年三季度開始，萬科新增的土地項目至少有23個，規劃建筑面積約為376萬平方米，而這些新增的項目也大多位于二三線城市，像徐州、貴陽、莆田等等。

　　恒大地產董事會主席許家印強調，恒大將堅守在二三線城市的布局，堅持標準化運營以降低成本，住宅價格維持單價在每平方米6000元左右。截至2012年12月31日，恒大地產在全國122個城市擁有項目229個，其中一線城市項目6個，二三線城市項目分別為93和130個。2012年內恒大地產新購的土地也分布在長沙、濟南、沈陽、貴陽、寧波、無錫、馬鞍山、齊齊哈爾等城市。

　　業內人士表示，新型城鎮化將是房地產行業發展的重要機遇，提前在二三線城市布局的房企已有巨大收益。城鎮化建設將會帶動房地產行業新一輪的發展，應當積極關注城鎮化建設的重點城市二三線城市存在的機會，比如一些經濟欠發達地區的省會城市、大多數地級市和少數經濟發達的縣級市。

　　不過，對于三四線城市供應過剩的風險也不容忽視。國土資源部法律中心、信息中心日前聯合發布報告稱，去年二三線城市供應量增長速度較快，甚至高于一線城市，個別二三線城市的存量住宅用地，折算成住房建筑面積后，有一定供應過量風險。

　　部分三線城市甚至存在土地供應規模偏高的問題。營口去年土地成交量超過9000萬平方米，遠超一線城市。南通近4年土地累計成交量超過7500萬平方米，消化時間接近15年，其目前人均住房建筑面積達40.9平方米，遠超過北京、上海等地，供應過剩風險值得關注。

　　中國房產信息集團公布的房地產市場風險排行榜中，風險較高的前50名中包括41個四線城市。中國指數研究院報告指出，雖然廣大三四線城市將加速城鎮化，但部分土地供應量明顯超過潛在需求的城市面臨價格下行風險。與此同時，由于難以吸引外來人口進入，單靠本地農村人口的轉移可能難以消化過去幾年大規模的土地供應，部分城市存在過剩風險。

來源：中國證券報

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