2012年房企凈利潤率滑坡，高周轉成行業趨勢

各大房企去年銷售額創新高的同時，部分一線房企2012年凈利率水平卻出現同比下降。近日，中原地產根據已經發布去年業績的24家房企測算，房企銷售利潤率已經從2007年全行業的24%下滑至2012年的18%。另一方面，在緊張的市場調控中，房企的周轉率明顯加快。

　　“2012年保利銷售整體去化率高達八成，遠高于前年的68%。”保利地產有關負責人告訴南都記者，快速周轉、資本運作與土地儲備將力撐保利未來發展。利潤率負增長時代，持高周轉戰略的大型房企不乏萬科、恒大這樣的行業標桿。中原地產分析稱，房企或許意識到樓市價格上升空間不大，加快銷售節奏獲得更多利潤已經是大勢所趨。

　　25家房企2012年銷售近萬億

　　根據中原地產統計，截至1月14日，已發布業績快報的房企中，25家標桿上市房企2012年銷售額總計為9664.58億元。但以標桿房企2012年半年報和三季報的銷售凈利潤率作為其2012年的銷售凈利潤參考，對比可以看到，自2007年以來，標桿房企的銷售凈利率呈現明顯下滑趨勢，已從2007年的24%下滑到2012年的18%。

　　以萬科為例，2012年全年銷售均價為10 90 1元/平方米，低于20 11年的11303元/平方米和2010年的12049元/平方米。2012年上半年萬科結算凈利率為14.2%，同比下降2.2個百分點；銷售凈利潤率14.8%，比前年同期的16.3%下降1.5個百分點。

　　鏈家地產統計的29家樣本大型上市房企，前三季的凈利潤率為12.45%，同比下降11個百分點。其中，營業收入同比增長的大房企有12家，凈利潤出現同比增長且為正的僅有8家。

　　“去年房企利潤率下降，與三方面原因有關”，經緯行研究中心副主任曾英杰接受南都記者采訪分析，包括房企以價換量、房企建設成本和營銷成本的上升，另外，高價買入地塊而相對低價位售樓也拉低了房企的利潤率。

　　合景泰富主席及執行董事孔健岷曾表示，只要項目銷售能維持利潤率在15%或18%以上，會多做促銷，以盡快完成目標。

　　除上述原因外，房企凈利潤也與并入報表結算的具體項目有關，鏈家地產稱，從結算周期來看，去年三季度之前進入結算的項目大多是在2011年降價期間進行銷售的。2011年入市項目有很多是2009年或2010年企業拿地的項目，其中有不少高價地，但受調控重壓影響，這些項目入市后銷售價一直在低位徘徊，因此在營業成本提高的同時，最終導致房企凈利潤下滑。

　　高周轉成行業趨勢

　　為彌補銷售凈利率的下滑，多數標桿房企提高了其資產的周轉率。以土地溢價獲得較高利潤率的時代已經過去。

　　“快速周轉、資本運作與土地儲備力撐保利未來發展”，保利地產有關負責人告訴南都記者。去年銷售首破千億的保利去年保持了較高的去化率，2012年銷售整體去化率高達8成，遠高于前年的68%。鄭州、合肥等新進城市項目開盤當天成交率接近9成。

　　“以開發商2012年的銷售面積與其土地儲備面積的比值作為其周轉速度的參考指標，可以很明顯地將十大標桿房企劃分為三類”，中原地產報告分析，高周轉企業僅有萬科一家，其年土地儲備周轉率達到31%；大部分企業屬于均衡周轉的房企，包括保利、恒大、華潤、金地、招商、中海，其平均的周轉率為17%；而富力、綠城、雅居樂的周轉速度則明顯偏慢，平均值僅為9%。

　　保利地產董秘黃海表示：“20 13年公司仍將堅持實施以一二線城市和普通住宅為主的高周轉銷售策略。”而萬科也表示，快開盤快銷售仍是一貫的策略。（南都記者 陳琳琳 實習生么貴圓）

來源：南方都市報

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