據統計，過去4年里，一線城市北京、上海住宅用地累計成交量均不足6000萬平方米，廣州不足3000萬平方米，深圳不到1000萬平方米，均排在重點城市中相對靠后的位置。中國指數研究院報告認為，一線城市供應短缺，未來住宅價格上漲壓力較大。而部分三四線城市或將面臨供應過剩風險，價格上漲動力不足，甚至可能出現下降（1月10日《每日經濟新聞》）。
無論是從機構統計數據來看，還是從很多城市的實際情況來看，一線城市與三四線城市在土地供應和需求端，確實呈現出冰火兩重天的局面。一線城市樓市土地供應不足，但需求卻很旺盛；三四線城市土地供應則是面臨過剩風險。很顯然，土地供需出現的分化，最終將反映在房屋供需、房價變化等方面。我們必須警惕并防范樓市分化的這種風險。
比如，一線城市土地供應不足，會造成未來房價上漲壓力增大，供需矛盾更加突出，不僅增加了購房者經濟負擔，而且還增加了宏觀調控難度和住房保障壓力。而三四線城市土地供應過剩，不僅會造成土地資源浪費（如土地閑置），而且土地供大于需，也會造成土地價格貶值，影響子孫后代利益。所以，必須通過調整不同城市樓市土地供應指標讓土地供需實現平衡。
首先我們要反思何以出現土地供需冰火兩重天的局面。筆者以為，不外乎三個原因：其一，從供應端來看，一線城市可供出讓的土地資源總體偏少，像深圳，“一手”土地資源接近枯竭，自然制約著土地供應量。而三四線城市土地資源相對充裕，自然放開供應。其二，從需求端來看，一線城市人口總量多，對房屋和土地的消化、需求很多。而三四線城市人口總量少，對房屋和土地需求相對要少。其三，一線城市財政收入渠道多，對土地財政依賴相對少。而三四線城市財政收入渠道相對少，對土地財政依賴多。
要想防范土地供需分化風險，除了調整不同城市土地供應指標外，還需要從人口數量調控、土地財政改革等方面著手。也就是說，正在推進的城鎮化，要積極引導農村人口向三四線城市轉移，而不是向一線城市轉移。引導人口合理流動最有效的辦法就是提高三四線城市的公共服務水平和社會保障水平，尤其是放松戶籍管理制度。至于久受詬病的土地財政，則需要通過頂層設計財稅改革來改革。
事實上，中國樓市的分化風險不僅存在于不同城市的土地供需方面，還存在于房企方面，比如說，少數大型開發商壟斷或聯合壟斷的苗頭越來越明顯。一個典型例子是，在很多土地拍賣現場，基本上是少數巨頭房企在表演，已經很難看到中小房企的身影。再放眼全國，大型房企多在全國布局，項目四處開花，中小房企的生存空間越來越小。無疑，任何一個市場被少數企業壟斷都不是什么好事。
另外，在房屋需求端也呈現出分化局面，有錢人可以投資購買多套房產，而一些中低收入者甚至連獲得保障房的機會都沒有，這種局面也亟須改變。加快推進房產稅改革，加大保障房建設供應，才有希望防范這種風險。總之，一個健康的樓市應該是動態平衡的，不僅土地供需要平衡，而且房屋供需要平衡；不僅大小房企都要存在，而且公民居住權益保障也要公平。
坦率地說，已經存在多年的樓市種種分化局面，折射出樓市宏觀調控還有不少遺憾。如果不能從宏觀調控層面防范樓市種種分化風險，未來的中國樓市可能麻煩無數，深層問題越來越多，治理成本越來越大。
來源：中國商報
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