商業地產投資領域過熱，已呈現兩極分化

在商業地產總體投資過熱的今天，群擁而上的項目或將面臨兩極分化的命運。業內人士認為，商業地產項目能否成功，主要取決于項目定位、所在區域發展等微觀問題，在目前一線城市商業地產逐步飽和的情況下，1.5線城市蘊含著巨大的機會，這些高周轉區域升值可期。

　　今年以來，商業地產的繁榮遍布全國。據21世紀不動產上海公司數據統計，2012年上海將有22個商業綜合體項目入市；北京預計有17個零售商業地產項目入市；在深圳，大型集中式商業項目面積在未來5年將增長87%，接近翻倍，未來5年供應量相當于深圳過往30年存量集中式商業的總和。中原地產市場研究部總監張大偉指出，從2012年一季度房地產開發投資數據來看，住宅開發投資增速僅為19%，而商業地產卻達到了43.4%，這表明資金還在大量進入商業地產領域。

　　對此，業內人士擔心，如此大的投資量與發展量，市場消化得了嗎？

　　不過，也有業內人士認為，短期內供應量過大并不必然帶來“泡沫”，決定“泡沫”是否出現的關鍵在于，城市的發展能否迅速消化這些供應量。只要城市發展速度夠快，這些由集中供應而引起的短期泡沫，未來三五年完全有可能消化。反之，那些城市人口基數太小，人口增長速度緩慢的地區，商業地產泡沫則有可能愈演愈烈，如鄂爾多斯。

　　在高和資本董事長蘇鑫看來，在目前一線城市商業地產逐步飽和的情況下，1.5線城市蘊含著巨大的機會。這些城市經濟已經發展到相當程度，商辦投資市場卻剛剛起步。以成都為例，盡管現存量商業物業約為570萬平方米，但部分區域商業地產供應依然不足，如成都高新西區一直是成都的商業地產洼地，周邊需求和供給極不平衡，區域內也僅有龍湖時代天街一塊綜合性商業用地。然而隨著城市化進程的加速推進，高新西區的消化能力逐步顯現，這里綜合體的建設與該區的商業成熟將基本同步，升值可期。龍湖正是看好該區域的巨大升值空間，選擇這里作為龍湖集團多年來重點打造的天街系列之一的駐扎點。

　　根據仲量聯行發布的《中國新興城市50強》報告，目前我國1.5線城市共有9個，分別是成都、重慶、大連、杭州、南京、沈陽、蘇州、天津和武漢。而成都正是借商業地產優勢領跑1.5線城市。（作者：張達）

來源：證券時報

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