泡沫積聚，商業地產已從“火熱”走向“高燒”

　　近期不少商業地塊高溢價成交甚至誕生出地王、住宅市場遭遇嚴厲調控后投資資金蜂擁而入、全國新增購物中心投資規模今年或超3000億元、目前全球在建購物中心面積最大的10個城市中有7個在中國……商業地產已從“火熱”走向“高燒”。中國證券報記者采訪發現，在深圳、天津、沈陽等地，一些區域迅猛增長的商業設施與城市居民購買能力并不匹配，部分項目的運營風險已經顯現。不少業內人士表示，商業地產的泡沫甚至遠超住宅，不排除部分地區未來從信貸和交易兩方面對商業地產進行調控的可能。

　　高燒加劇

　　皇庭廣場是深圳CBD區域即將新增的大型購物中心之一。這座修建了7年但仍未開業的購物中心，在商業地產開發的熱潮中估值被不斷炒高，甚至在資本市場中多次攪動起波瀾。皇庭廣場原名晶島購物中心，主要權益人之一是早已資不抵債的上市公司ST國商。雖然該項目長期處于“準爛尾”狀態，但周邊購物中心不斷攀升的估值，令資本市場對ST國商的想象異常豐富，ST國商一度成為二級市場的明星股。如今，皇庭廣場依然被隔離墻層層掩蓋，雖然開發商表示今年年底即將開業，但內外裝修現在仍沒有完成，絲毫沒有即將開業的跡象。

　　深圳華強北，濃厚的商業氣氛里流淌著金錢的味道，李嘉誠的世紀匯廣場在這里剛剛落成招商；在華強北對面的華強南，一個叫漢國城市商業中心的商業項目正在建設中。然而，華強北與華強南在商業氛圍上相差甚遠，有人形容橫在兩者之間的深南路就像是“陰陽路”。不過，華強南商業地產的開發商們似乎對自己的項目并不擔心。

　　在深圳CBD區域，鱗次櫛比的高樓之中分布著4座巨型購物中心。3年之后，這里將再增加3座大型購物中心。屆時，1平方公里的范圍內將分布90萬平方米的購物中心，平均每平方米土地就有0.9平方米的購物中心。

　　深圳其他區域的商業地產開發絲毫不亞于CBD區域。雖然深圳關外地區并沒有形成真正的商業氛圍，卻已有多個區域存在過度開發之嫌。在距離市中心較遠的龍崗區，地鐵龍崗線去年剛剛通車，目前各站點均有2-3個城市綜合體在建，未來建成的商業設施總量將高達200萬平方米。同樣位于關外的寶安區，情況和龍崗區相似，大型商業設施在地鐵沿線小范圍內密集開發，未來的購物中心供應量將達到158萬平方米。

　　購物中心扎堆建設已引起業內擔憂。世聯地產表示，深圳目前和未來的購買力水平難以支撐深圳購物中心的爆炸式增長。未來5年深圳關外地區社會消費品零售總額增速將維持在14%-18%，但關外區域大型商業設施的開發面積年增速將高達32%-35%。這些購物中心的同質化傾向嚴重，未來競爭將十分激烈。以打工群體為主的關外區域居住人群，顯然難以支撐如此規模的商業設施。

　　不僅是深圳，商業地產的“高燒”早已在全國蔓延。根據世邦魏理仕的統計，目前全球在建購物中心面積最多的10個城市中，有7個位于中國，其中天津、沈陽、成都位列全球前三。天津目前約有16個在建的購物中心項目，面積達245萬平方米；沈陽市中心區域在建綜合體項目超過40個；成都已開工建設的商業綜合體數量高達104個，未來5年將入市1000萬平方米。

　　中國購物中心產業資訊中心研究部主任楊慧對中國證券報記者表示，消費率最終消費占GDP的比重是衡量一個城市購買力的重要指標，中國城市的平均消費率在37%到38%之間，而美國城市的消費率達到85%。楊慧介紹，天津的消費率只有21%，沈陽也不到30%。按照天津、沈陽目前的情況看，確實很難支撐如此巨量的新增購物中心。事實上，天津、沈陽等城市不少新開業的購物中心經營狀況并不理想。

　　推波助瀾

　　業內人士認為，商業地產火熱有諸多因素。其中，最直接原因是住宅市場嚴厲調控。很多投資需求涌向商業地產，節節攀升的商鋪和寫字樓租金令商業地產成為樓市投資客們的新標的。某上市房企負責人對中國證券報記者表示，2011年住宅滯銷，商鋪和寫字樓的順利銷售成為公司維持現金流的重要原因。

　　至少從目前看來，商業地產還能獲得較為穩定的投資回報。不斷炒高的商業地產項目估值成為開發商“裝飾”資產的最好方式。以華潤萬象城項目為例，每個萬象城項目的估值在100億元-200億元之間。目前，萬象城在杭州、沈陽等9個城市落地生根。世聯地產深圳商業部總監雷艷表示，這似乎意味著將全國各地的萬象城估值相加，就相當于地產龍頭萬科目前在二級市場上的市值。

　　可以同時滿足地方政府和開發商共同的“形象需要”，是開發商熱衷商業地產的深層次原因。曾有開發商對中國證券報記者表示：“10個住宅樓盤為開發商品牌帶來的提升，也比不上1個商業地產項目。”地方政府也會給予商業地產項目諸多優惠。原本知名度有限的開發商京基集團，因開發深圳第一高樓京基100蜚聲全國，該公司近期獲得了附近區域的城中村改造項目。有深圳地產人士表示：“這正說明開發商業地產能迅速增進開發商與政府之間的關系。”因開發地標性質的萬達廣場項目，萬達集團同地方政府建立起來的良好關系早已“傳為佳話”。

　　近期土地市場回暖，一線城市部分涉及商業用途的地塊成為高價成交的主力。被恒大地產拿下的廣州珠江新城D4-B2樓板價“地王”地塊、上海萬卓投資溢價435.5%競得的嘉定新城D10-24地塊等均涉及商業項目。國土資源部土地利用管理司、中國土地勘測規劃院發布的二季度全國主要城市地價監測報告顯示，北、上、廣、深一線城市，以及天津、重慶、大連、青島、寧波、廈門、南京等14個熱點城市，商用地塊價格已經明顯領先住宅用地價格，率先進入景氣區間。

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