國內旅游地產吸金數千億“爛尾”隱憂凸顯

近日，從海南島到山東半島再到西雙版納，隨處可見房企“伸手”旅游地產項目，不管是大型房企還是區域開發商，紛紛以“上馬”旅游地產項目之名跑馬圈地。

　　對此，有不少業內資深開發商和知名專家坦言，旅游地產開發前景確實利好。在樓市調控的大背景下，不少房企認為旅游地產是一片“藍海”，但部分房企盲目大舉沖向該領域卻危機重重。

　　大舉砸錢旅游地產

　　據公開資料顯示，截至2010年底，國內已有超過50家房企涉足旅游地產，涉及項目金額超過3000億元。而旅游財富網初步統計數據則顯示，2012年一季度，全國旅游地產投資繼續井噴，投資上億元的簽約項目就有近70個，投資總規模達2600多億元，預計今年全行業投資將超萬億元。

　　據了解，2011年以來，不管是此前不曾涉足旅游地產領域的企業還是此前積累了一些相關經驗的房企，要么大舉進軍該領域，要么加大投資金額借機全面轉型，這些房企動輒豪擲幾十億元不手軟。其中，不乏專注住宅領域開發的大型知名房企，包括萬科、萬達、恒大、龍湖等。據悉，房地產行業前100名的房企，至少有三分之一介入了旅游地產領域。今年初以來，開發商搶食旅游地產“蛋糕”的步伐明顯加快。萬達出資25億美元下注俄羅斯旅游地產；中坤集團擬投500億開發云南普洱；中弘股份聯合中鐵30億元拿下海口旅游地產項目等消息不絕于耳。

　　借機“圈錢圈地”之嫌

　　有分析師認為，新一輪的房企投資旅游地產熱潮正在蔓延，吸引開發商的原因很簡單，就是低廉的土地成本。這些開發商大多數并不是做純粹的旅游地產，而是采用“換湯不換藥”的策略，即拿了地之后，項目中規劃的住宅先行，配套設施拖后。

　　該人士進一步指出，這種旅游地產的開發模式實質上還是賣房子，這樣前期投入并不多，住宅銷售后可以先回籠資金，為公司帶來豐厚的利潤，進而再酌情投資相應的配套設施，而且旅游地產項目占地面積一般很大，可以分期開發項目中的住宅，滾動產生利潤。

　　“事實上，國內達到專業化開發旅游地產水準的開發商很少，房企大手筆砸錢旅游地產領域，多數是為了‘圈地’，‘圈資源’。”陽光100集團常務副總裁范小沖直言。

　　中國房地產學會副會長陳國強也表示，部分開發商以其投機心理炒熱了旅游地產，實現其“圈地圈錢”的目的。從這一方面來講，要謹防投資旅游地產項目成為房企圈地圈錢的手段。

　　無獨有偶，近日，龍湖執行董事、首席市場官秦力洪也曾對媒體表示，雖然很多開發商都有旅游地產的項目，但真正啟動的并不多。

　　對此，正略鈞策房地產合伙人郝炬表示，旅游地產項目雖然土地成本低，但一般當地人口購買力不足，銷售客源主力是外來購買力，這就要求房企有龐大的前期投入，只有前期投入充足，基礎設施和配套設施建設完備，才能得到客戶認同，吸引客源留駐或者投資。從這一方面來看，項目需要地產和旅游良好對接的規劃，企業資金的強大支持等各種前期準備，以防動工之后，項目銷售不力，運營受阻促使項目有擱置風險。

　　“爛尾”隱憂增加

　　在郝炬看來，一個旅游地產項目成功與否實際上是看這個項目是否能夠借勢，或者企業是否有能力造勢。郝炬表示，雅居樂海南清水灣項目之所以取得成功，原因就在于在提前布局的背景下，借了海南國際旅游島的“勢”。而華僑城的一些旅游園區也有著獨特的經營模式，企業借助其經營模式與股東資源等優勢擁有了造勢的能力，因此取得相對成功的旅游地產經營模式。

　　反之，鑒于旅游地產需要強大的融資能力和回報周期長等特點，如果企業沒有上述優勢，盲目沖動地投入到旅游地產領域，則容易拖垮企業。屆時項目中一些酒店、住宅等業態的資產不好出手，資產盤活艱難。

　　上述分析師也指出，旅游地產整個項目的開發周期取決于銷售速度。如果市場定位不準確，銷售速度緩慢，相關的配套就很難完成。而沒有配套，房子就會更難賣，如此形成惡性循環，也許會形成新一輪地產“爛尾”風險。

　　對此，范小沖也表示，雖然旅游地產存在市場機遇，一些山區的小產權房賣得也很好，但是眾多房企盲目扎堆進軍這一領域可能會導致市場出現泡沫。

　　陳國強也曾向媒體指出，此前旅游地產熱時，也不乏出現過爛尾項目和泡沫。對于投資商來說，在投資旅游地產之前，一定要對自身的能力有一個清楚的評估，不能盲目跟風。對于消費者來說，置業時要有鑒別的眼光，不要受一些宣傳的蠱惑。

來源：職業經理人周刊

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