商業地產開發熱，購物中心開發集中現惡性競爭

購物中心狂潮：過剩風險在等待

　　13億人口究竟需要多少購物中心？問題還沒有找到答案之前，建設狂潮已撲面而來。在一線的開發商們感受最為強烈。

　　“選址的風險十分高。”5月16日，陽光新業地產有限公司總裁助理李睿在接受本報記者采訪時表示，“或許你正在集中精力打造一個社區商業購物中心，但不遠處馬上就會有體量巨大的購物中心冒出來，帶來惡性的競爭。”

　　住宅被“限購”，投資商們將熱情傾注到了商業地產的建設上，尤其是一些大型購物中心。理性的思考者們，已經開始擔憂銜枚突進的惡果。

　　大躍進

　　據世邦魏理仕CBRE的數據，全球面積最大的3個在建購物中心都在中國，此外，在建購物中心規模排名前十的城市中，中國占了8個。

　　天津在購物中心建設方面是全世界最繁忙的城市。天津目前約有16個在建的購物中心項目，面積總和達245萬平方米，相當于20個北京的新光天地，大于巴黎和莫斯科外其他任何一個歐洲城市現有購物中心的面積總和。

　　工業城市沈陽的購物中心建設排名全球第二位。沈陽也是中國對俄羅斯、日本以及朝鮮和韓國貿易的中心，目前有18個購物中心開發項目在建，總面積218萬平方米。

　　成都是全球第三大忙于建設購物中心的城市。2011年底，成都的商業綜合體項目已突破100個，大多數體量都在10萬平方米以上；未來兩年，成都還將有1000萬平方米以上的商業項目入市，以成都加上周邊區縣的1000多萬人口，光新建的商業項目，人均就達一平方米。

　　成都零售商協會、成都理工大學商學院共同發布的《2011年成都零售業發展報告》顯示，2011年，成都1萬平方米及以上大型賣場增加明顯，達53.3萬平方米，增幅達23.3%。成都已形成六大商圈：它們分別是春鹽商圈、金沙光華商圈、建設路商圈、沙灣商圈、紅牌樓商圈和天府新城商圈。其中，春鹽商圈以聚集22個5000平方米以上大型賣場。

　　不光是省會城市，這樣的建設狂潮還在一些小城市里上演。廣東惠州，一個常住人口僅115萬的城市里，大型購物中心的總建筑面積超過了60萬平方米。這意味著平均兩個人要支撐起一平方米的購物中心面積。并且，隨著城市外擴和舊城改造的啟動，還有多個新購物中心在規劃或建設之中。

　　“可能風險就在眼前。同一個商圈，即使是城區公認最好的商圈，有的購物中心生意紅火，有的門庭冷落，有的購物中心幾經折騰，仍然在虧損線掙扎。”李睿說，“光有錢建設是不夠的，投資者必須對建成后的運營管理風險有足夠的評估。”

　　瘋狂的推動者

　　盡管網購大潮洶涌，新首富萬達集團董事長王健林很看好體驗式消費中心在未來的發展，這亦是支撐萬達近些年來快速擴張的基礎理念。擅于把握宏觀經濟形勢的王健林看到，國家“十二五”規劃提出，從2011年到2015年，中國消費零售總額要從15萬億增長到30萬億，年均增長15%以上，大大高于GDP增長速度。“這么大規模的增長靠什么實現？完全靠原有消費模式肯定不行，要創造新的消費熱點，大力發展體驗型消費。”王健林說。

　　萬達的擴張速度已不可復制。2012年，萬達將在全國新開業18個萬達廣場。由于萬達廣場是商業綜合體，每建一個萬達廣場都包含百貨商場。

　　高緯環球中國區董事總經理張良軍也向本報記者提到，住宅限購導致投資者投資熱情轉移。諸如萬科、首創、保利、華潤等品牌房企，紛紛加大或轉戰商業地產領域。萬科集團高層曾公開表示，未來5年，在商業地產領域的投資比例將是20%。

　　高和資本董事長蘇鑫在參加“尋找高和睿，尋找投資價值洼地”房地產投資趨勢論壇時表示，“2008年以后，所有國家治理經濟衰退的方法就是一條，不斷地印鈔票。而中國城市化的動力，推動了人口和資金的聚集，這是對房地產最大的支持，而且是長期的。”另外，資金要尋找出口，商業地產便是泄洪的出口。

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