二三線城市商業地產泡沫蔓延開發風險暗涌

長期在商業地產市場溫和徘徊的二三線城市，近期一躍成為全國地產市場的主角。

　　仲量聯行前不久發布的《中國新興城市50強報告》稱，未來10年，二三線50個新興城市將有超過1億平方米的商業地產進行開發，為世界地產市場提供最大的投資商機。

　　但市場卻給這批二三線城市發出了泡沫警示，尤其是中西部省會城市。據記者粗略統計，成都、昆明、沈陽 、重慶、長沙、西安、鄭州等地，未來兩到五年之內將有超過目前體量數倍的商業地產入市，使其人均商業面積迅速趕超香港、上海、北京等一線城市。

　　“勢頭已經顯現，部分二線城市可以確定將在年內出現泡沫。”陽光股份 000608.SZ總裁助理梁紹裘表示，由于商業地產入市體量過大，部分二線城市的商業人流及消費能力無法跟上，將直接導致后續的商業投資成為空中樓閣。

　　而各路商業地產投資者仍在加速向二三線城市布局。高緯環球亞太資本市場負責人John Stinson表示，2012年，來自全球的投資者正在細分市場，普遍集中在主要一線和核心二線城市例如成都主要商圈的中高檔購物中心領域。

　　二三線城市泡沫化蔓延

　　被公開提及有著泡沫風險的二線城市，成都首當其沖。有數據顯示，這個目前擁有全國第二大零售物業市場的城市，未來兩年之內將有1000萬平米以上的商業項目投放。中國商業地產聯盟秘書長王永平對此表示，成都商業地產投資泡沫風險隱現。

　　能夠看到的是，成都近年商業地產開發的確受到全國主要開發商的青睞。據不完全統計，成都市立項和在建的城市綜合體已超過80個，總體量達千萬平方米。特別是定位于高端商務區的城南高新區，更囤積有數百萬平方米的商業體量。

　　仲量聯行公布的中國50個新興城市排名中，成都被寄予厚望。在企業租戶、房地產投資者、開發商、零售商和酒店業者的若干要素排名中，成都擁有的商機位居首位。

　　與此同時，成都商業地產的泡沫化風險也呈區域性聚集。據成都某房地產業界人士介紹，盡管目前成都商業氛圍濃郁，消費能力較強，但最有投資價值的商業主要集中在三環以內的市區，三環以外的商業則較為低迷，因商業配置不足，空置率較高。

　　“成都三環外南延線城市副中心地帶的商業地產項目，目前已出現供需不平衡的情況，有價值的稀缺性項目一般集中在二環沿線。”陽光股份成都公司總經理張晴說。據成都業內人士稱，近年商業項目主要位于三環外區域，如高新區等，很不均衡，導致部分商業項目招租難、配套差的現象。

　　非唯成都如此。限購之下的樓市資本急尋出口，商業地產泡沫效應在多個二三線城市隱現。據介紹，昆明未來5年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業面積直追香港、上海。而在沈陽“金廊工程”沿線，在建的以商業為主的項目達700多萬平方米，遠遠超過上海淮海路、南京路、四川北路三大商業街400多萬平方米的建筑面積。

　　從目前的發展態勢看，除成都外，重慶、大連、杭州、南京、沈陽、天津和武漢等地，都有可能出現商業地產風險的集聚區域。

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