國內部分二三線城市商業地產已出現泡沫

“成都的商業環境良好，但三環線外新規劃的不少大型商業綜合體與市區明顯脫節，且總體開發量很大，前期招商已經很成問題。”從事商業地產財務投資的陽光厚土基金有關負責人對中國證券報記者表示，目前，部分二三線城市的商業地產已出現泡沫，其中最受關注的是昆明、沈陽和成都。

　　業內人士指出，隨著住宅市場調控的深入，二線城市尤其是省會城市的商業地產成為很多地產商爭搶的蛋糕；而當地政府則“順應市場”大手筆規劃和推出商業用地，由此導致這些城市商業項目供應量激增。“二線城市的商業擴容如果沒有足夠的人流和消費力來支持，那么開發這些項目的風險將是巨大的。”中國土地估價師協會理事李旭表示。

　　商業規劃迅速膨脹

　　“現在，全國主要的地產商幾乎都在成都有項目；香港的新鴻基、太古、九龍倉都已進入成都。”陽光新業集團總裁助理梁紹裘介紹，與成都一樣，重慶、沈陽、西安、南京、昆明、長沙等城市商業地產的開發量均十分龐大。

　　以成都為例，據不完全統計，2011年成都市立項和在建的城市綜合體已超過80個，總體量達千萬平方米。由于2009-2011年商業用地供應爆發式增長，未來2年，成都將有1000萬平方米以上的商業項目入市。按照中國商業地產聯盟秘書長王永平的說法，成都商業地產投資泡沫風險隱現。

　　在昆明，未來5年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業面積直追香港、上海。在沈陽“金廊工程”沿線，在建的以商業為主的項目達700多萬平方米，遠遠超過上海淮海路、南京路、四川北路三大商業街400多萬平方米的建筑面積。

　　從住宅領域“轉型”的開發商，正大舉進入商業地產投資。據中國商業地產聯盟近期發布的《2010-2011中國商業地產發展報告》顯示，2011年全國商業地產開發投資總額接近1萬億元，部分二線城市的商業地產開發量更是創下2007年以來的新高。

　　“受前期租售價格上漲的刺激，2012年不僅商業項目在建速度加快、供應增加，而且還有大批新的增量資金正在伺機進入這一領域。”中國商業地產聯盟副秘書長鄧俊文表示，去年以來，有意愿投資商業項目的機構顯著增加，背后的資金不可估量，其中不少資金是因為住宅限購轉而投向商業領域，主要誘惑就在于商業地產的價格不斷上漲。

　　地方政府推波助瀾

　　“現在，地方政府熱衷于批綜合體項目，有商場、酒店、寫字樓，再點綴一點住宅。這樣的項目普遍位于市郊新城。交通規劃先行，商業地產為主，拉動區域經濟。” 王永平指出。

　　數據顯示，2012年一季度，成都共出讓土地59宗，以土地性質區分，商業用地為53宗，占比達90%。

　　住宅用地屢屢流拍或底價成交，地方政府便逐步加大商業用地的整理和推介進度。目前，大量的城市綜合體項目在二線城市如火如荼地建設，眾多地方政府均期待這些項目在產業轉移過程中扮演重要角色，然而這種商業地產市場的“強勁”表現在未來很可能形成高空置率。

　　陽光新業總裁助理梁紹裘介紹，判斷城市商業地產泡沫的一個重要指標，是人均商業面積。在西方發達國家的核心城市，人均商業面積一般在1.2平方米上下。“商業地產是不是過熱，供應量是其中一個重要數據。另外，還要看當地的消費水平和項目具體位置。”梁紹裘指出，目前，我國一批二線城市的人均商業面積已超過人均1.2平方米，部分城市甚至已達到2-3平方米。

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