74家房企內傷夾擊：萬億庫存壓頂負債飆升

截至4月9日，已公布年報的 74家A股上市房企，存貨已飆升至9437.78億元，較之去年同期的6598.13億元，同比上漲了43.04%。

　　而在萬億庫存的壓力背后，上述開發商還需承擔數百億的利息支出。

　　本報記者根據公開資料統計發現，除去少數幾家房企之外，多數大型開發商在2011年的利息支出都出現40%以上的增長，而榮盛發展002146.SZ、中糧地產000031.SZ的利息支出同比增幅更是在100%以上。

　　在萬億庫存壓頂和資金緊張的雙項夾攻下，開發商開始加快消化存貨。

　　萬科000002.SZ3月銷售情況顯示，公司當月實現銷售面積和金額雙雙回升，分別同比增長了31.6%和23.5%，環比則增長了57%和53%。易居中國報告更進一步顯示，截至2012年3月，我國10個典型城市新建商品住宅庫存總量連續三個月在下降。

　　不過，上市房企仍對今年銷售前景保持謹慎。“今年的形勢不會比2011年更好”，龍湖地產00960.HK有關人士對記者表示。

　　萬億庫存壓力

　　記者通過年報統計發現，2011年上市房企的銷售出現兩極分化趨勢，包括恒大、中海、華潤、遠洋、碧桂園、招商以及中糧在內的房企全年簽約金額同比增幅都在25%以上。而一些規模較小的地方性房企如首開、濱江；布局相對集中、產品相對高端的綠城、富力等，去年的銷售金額則出現同比下滑，濱江集團的簽約金額更是從116億元驟降至45.74億元。

　　而標桿房企如萬科、保利的銷售金額同比增幅有限，分別為12.37%與10.69%。

　　事實上，去年上半年一眾房企的銷售情況尚屬良好。銷售的走弱，始于傳統的“金九銀十”期間，并持續至年底。一般來說，多數房企在下半年的推盤力度都要大于上半年，這更使得庫存在短時間內迅速攀升，壓力凸顯。

　　截至2011年12月31日，74家A股上市房企庫存總量接近萬億。

　　而規模排名在前列的上市房企，其庫存壓力也不小。

　　記者整理9家規模排名靠前的港股房企以及10家資產規模排名居前的A股上市房企的數據后得出，19家上市開發商萬科000002.SZ、保利600048.SH、恒大、華潤01109.HK、中海、綠城03900.HK、遠洋03377.HK、碧桂園02007.HK、招商000024.SZ、龍湖、雅居樂03383.HK、首開600376.SH、富力02777.HK、濱江、新城900950.SH、榮盛002146.SZ、中華企業600675.SH、北辰601588.SH、中糧000031.SZ的庫存達到12452.18億元，同比增幅達到38.68%。

　　“庫存高企的一部分原因還在于，開發商有一部分已銷售項目尚未結轉所致”，4月9日，招商證券分析師對本報記者表示。這將對開發商形成壓力，并刺激他們進一步促銷降價。

　　凈負債率飆升

　　而開發商促銷降價的力度，顯然要取決于公司的現金流情況。2011年年報顯示，上市房企資金鏈相當緊繃。

　　截至2011年12月31日，上文提及的19家上市房企所持貨幣資金規模約為2135.32億元，同比減少了4.39%。而值得投資者注意的是，這其中有一部分現金和存款，屬于使用受限制資金，已經被用于借款的抵押擔保物。

　　現金流減少的同時，房企負債規模卻在增加。數據顯示，19家上市房企短期借款總額達到1094.34億元，借款規模同比增加了三成。而扣除了預收款后的流動負債達到5463.73億元，同比增幅高達46.52%。

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