“沈陽、大連、天津、成都、杭州等城市供過于求的情況已經比較明顯。”高緯環球中國區零售地產服務部執行董事JamesHawkey表示，中國一些二線城市逐漸增多的零售項目，其中部分缺乏完善的前期市場研究，后期的招商也不盡人意，這可能導致一些項目因為招租不善而造成失敗。“在今后兩三年，很多中國城市將出現供應過多的現象。”
二線城市高歌猛進
在高緯環球最新發布的特別報告——《13億人口需要多少購物中心》中指出，隨著新興中產階級的增長和消費能力的提高，中國零售市場正處于高速發展階段。不過，與之前零售品牌和開發商將上海、北京、廣州和深圳等一線城市作為發展中心不同，近年來投資市場逐漸向二線城市轉移。由于住宅市場政策收緊，住宅開發商開始將目光投向商業地產，例如萬科、綠地、保利和遠洋地產等一系列傳統住宅開發商都已開始涉足零售地產領域。隨著越來越多的開發商涉足零售領域，市場會越來越有競爭性。
近幾年來，市場上出現一個新的趨勢，許多本地開發商開始進軍零售地產市場，一些小型的缺乏經驗的開發商甚至建成了面積在100000平方米以上的購物中心項目，這給招租和經營都帶來了更大挑戰。人均購物中心面積雖然在中國，受到人口密度、商業發展狀況等多種因素影響，人均購物中心面積并不能真實反映出購物中心供需情況，但這一數據仍可作為一個參考。
JamesHawkey介紹，在歐洲，商業街是零售物業中的重要類型，在人均購物中心面積最高的挪威，這一指標為0.7平方米左右；在商業街并不受重視的美國，人均購物中心面積指標則高達2.2平方米。在中國香港，人均購物中心面積在1.4平方米左右。而現階段中國主要城市的人均購物中心面積在0.1~0.6平方米之間。且這一指標在大多數城市有望在今后3年快速上漲。他認為，中國人均購物中心面積的合理數值取決于各個城市的情況，并會隨著時間的推移而變化。但短期而言，決定供求平衡的一個主要因素是零售商的需求強度。
完善調控尤為重要
高緯環球的報告認為，零售需求飛速增長使得對供應量進行完善的監控和調整變得尤為重要。報告稱，中國商業地產的土地供給很大程度上是由各個城市的規劃局所決定的。拍賣土地的用途大多為商業用地或綜合用地。盡管政府對在綜合用地上修建住宅有進一步的比例限制，但開發商可以自行決定商業用地具體用途，例如零售、寫字樓、酒店和其他物業類型各占的比例，且可能出現其他規劃條件。這樣的規劃體系促進了快速開發，也是促成中國經濟快速增長的主要原因之一。但這種規劃體系對于零售地產供應的限制很少。因此，市場可能出現由于開發商蜂擁而上造成的供過于求的情況。
爆發或在未來3年
JamesHawkey認為，在今后兩三年，中國很多城市將出現零售地產項目供過于求的現象，其表現為：空置物業、租金上漲疲軟，甚至在一些情況下會出現零售項目全盤失敗。“供過于求的情況大多并不嚴重，且持續時間不長，但這一現象在某些區域會加劇，并持續很長一段時間，尤其在新興區域。這無疑會導致一些大型項目的失敗。”他認為，零售項目中，開發商是否有項目成功開發經驗是決定一個項目是否能成功的重要因素。
“今后幾年，中國零售市場將繼續保持高速增長的趨勢，中國的消費者同時也將有更廣闊的視野。這樣的市場是一個絕佳的投資環境。至于中國市場到底需要多少購物中心面積，市場還未提供一個令人滿意的答案。我們預計，在今后的幾年，隨著市場逐漸成熟，投資者、服務商和政府機關對供求關系的理解必上一個新臺階。”（作者：李高超）
來源：國際商報
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