房價繼續下跌，開發商資金鏈或持續惡化

全國房價繼續下跌，開發商資金鏈在今年上半年將出現加速惡化可能，對房價產生進一步的下行壓力。

　　1月18日，國家統計局公布了2011年12月份70個大中城市住宅銷售價格數據。鏈家地產席分析師張月分析指出，去年12月70個大中城市平均價格環比下降0.24%，價格連續三月環比下降。她認為，從年初各地新房市場的成交情況來看，2012年上半年全國樓市的整體特征仍然表現出“量價齊跌”的特征。

　　更值得關注的是，在成交量、房價持續下跌的過程中，開發商的資金鏈也在一步步惡化，這意味著未來幾個月，被動降價的開發商數量將呈現不斷上升態勢。

　　“去年12月份全國價格變化指數的主要特征，是二三線以及四線城市降價速度加快。”張月說，去年12月大型房企為業績“搶收”而在各地進行的降價促銷，不僅打破了市場價格僵持的局面，還帶動了一線以外城市的價格深調。

　　她分析認為，2012年房價穩中有降將是主旋律，而降價對于房企造成的利潤下滑、業績低迷也將持續。

　　“不過，受開工量和購地收縮，以及2009、2010年兩年銷售大漲的影響，目前大部分開發商的資金鏈仍遠好于2008年。”地產大腕潘石屹曾向記者坦言。對此，住建部政策研究中心主任秦虹表示認同。

　　一些機構的調查數據也有相似的結論。“我們對上市房企整體的現金流量表進行了深入分析，結果顯示開發商目前現金流水平仍好于2008年，這與目前部分開發商‘死扛’的表現相印證。”莫尼塔一份調研報告說。

　　但是，該報告同時指出，隨著全國各地住房銷售的繼續萎靡以及2009年2季度以來大量借款的集中到期，上市房企的經營性現金流和籌資性現金流將持續面臨壓力。

　　“這將使上市房企資金鏈延續惡化趨勢，剔出預售后的現金比率將進一步下滑，并低于2008年最差水平。這將對房價產生進一步的下行壓力，被動降價風險正在逐漸加大。”該報告說。

　　記者注意到，從國家統計局最新數據來看，房地產開發自籌資金占比創歷史新高，銀行貸款占比創歷史新低。

　　據統計，2011年開發企業本年資金來源8.3 萬億元，同比增長14.1%，其中自籌資金貢獻41%，自2009 年以來，自籌資金占比增加了10 個百分點，而相應的銀行貸款占比降至15.1%的歷史新低，定金及預收款21610 億元，增長12.1%；個人按揭貸款8360 億元，下降12.2%。

　　對此，華遠地產董事長任志強分析指出，2011年還不是房地產開發企業“最差的時候”。按投資和到位資金比例看，2009年是1：1.8，2010年是1：1.83，2011年則是1：1.78。

　　“這個數據證明，開發商手里現在不是沒錢。”任志強說，“但有一個重要的問題是，開發商感覺到困難是在于大量的資金被監管，很難進行騰挪，于是在實際的開工量大于2007、2008年的情況下，就會顯得在現金流上出現了更多的捉襟見肘。”

　　由此，業內分析人士指出，今年一季度開始，上市房企將面臨經營性現金不足的難關，為此，這些企業一方面會控制在建工程的投資額進而減少成本支出，另一方面也將不得不通過降價促銷或者采取非經營性手段獲得流動性。（記者 于祥明）

來源：中國證券網-上海證券報

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