今年房企資金缺口或超萬億，賣項目將成常態

　　持續調控之下，開發商的現金流還能支撐多久？這一自去年開始就被不斷追問的問題，在新年伊始，熱度依舊。

　　瑞銀房產10日警示稱，今年一季度末與二季度初是房地產高危期，或出現風險集中爆發、中小房產商資金鏈斷裂、房地產市場洗牌整合。

　　國泰君安的一份房地產研究報告則顯示，2012年房企資金缺口量將達到1.35萬億元。《每日經濟新聞》記者發現，1.35萬億元的資金缺口量，相當于2011年萬科銷售額的約11倍。

　　近日的一次地產會議上，黃金灣投資集團副董事長全亮透露，在銷售回款繼續疲軟的形勢下，轉賣項目或合作開發將成為2012年房企解決資金壓力的最佳辦法。

　　資金缺口或達1.35萬億元

　　全國工商業聯合會房地產商會會長聶梅生表示，2012年房地產行業資金鏈緊張已成定局。

　　國泰君安針對2012年房地產行業的一份研究報告顯示，整體而言，2011年房地產資金需求并沒有出現缺口，但2012年整個房地產行業的資金需求量將沖高到10.84萬億元，而包括自有資金、商品房銷售回款、銀行貸款、房地產信托貸款等途徑，房企能夠募集到的資金量只有9.49萬億元。按照目前的口徑計算，2012年房企的資金缺口量將達到1.35萬億元。

　　1.35萬億元的資金量不可謂不龐大。本報記者粗略計算后發現，2011年萬科銷售額為1215.4億元，換句話說，2012年房企的資金缺口量相當于萬科2011年銷售額的近11倍。而中房產信息集團聯合中國房地產測評中心聯合發布的《2011年中國房地產企業年度銷售TOP50排行榜》顯示，2011年銷售額排名前20名的房企，包括萬科、恒大、保利、中海外等，去年合計銷售額僅8773億元，1.35萬億元相當于2011年銷售額排名前20名的房企銷售總額的約1.5倍。

　　四方面原因疊加影響

　　對于2012年房企面臨的巨大資金缺口，首創置業一位匿名人士向《每日經濟新聞》記者分析指出，主要受四個方面的原因疊加影響。

　　首先，銷售受阻，回款能力趨弱。《每日經濟新聞》記者根據中國指數研究院的統計數據匯總后發現，2011年包括杭州在內的5個一線城市新建住宅總體成交量相較于2010年同比下降19.49%。其中北京、上海、廣州、深圳與杭州新建住宅成交面積分別同比下降21.74%、17.24%、8.37%、15.15%和20.45%。尤其于8月開始，相關地產調控政策效果逐漸釋放，成交量一路下滑。2011年包括天津、重慶、武漢、南京、蘇州、青島和福州等二線城市新建住宅總體成交量同比下跌18.01%，如天津、重慶與武漢2011年新建住宅成交面積分別同比下降13.43%、30.99%、9.88%。尤其于7月初，不少二、三線城市被強制要求出臺限購政策，隨后樓市也與一線城市一起進入下滑通道。

　　其次，銷售受壓之下，庫存逐漸走高，沉淀了房企大量資金，且這種趨勢仍在上升中。以北京為例。《每日經濟新聞》記者根據北京住建委官方網站的數據統計后發現，2011年北京商品房住宅期房供應套數為64846套，合計簽約套數為28269套，套數簽約率約43.2%。相比較而言，2010年的套數簽約率為63.4%，2009年更是沖高至近80%。

　　簽約率的節節下降，導致庫存量步步上升。中國房地產決策咨詢系統和國家統計局的統計數據顯示，截至2011年12月底，全國10個主要城市新建商品住宅庫存量高達5998萬平方米，同比大增約39.22%，其中北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存量分別為1046萬平方米、973萬平方米、800萬平方米和265萬平方米，同比增長率分別為33.97%、51.99%、64.53%、30.63%。四個一線城市合計庫存量達3084萬平方米，比去年同期大增近46%。

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