庫存積壓倒逼房市降價，上市房企面臨生死考驗

　　房地產企業期待的“金九銀十”最終并沒有到來。不僅如此，隨著上市公司第三季度報告的披露，整個房地產行業面臨的危機逐步暴露出來。

　　近日，來自多家機構的研究報告均指出，在庫存嚴重積壓、資金可能斷流的情況下，房地產企業目前正面臨著生死考驗，且嚴峻程度已超過了2008年金融危機時期。

　　四大龍頭企業各現窘態

　　上市公司第三季度報告將房地產業面臨的危局擺在了公眾面前。以招商地產、保利地產、萬科集團、金地集團四大房地產行業龍頭企業為例，或業績下滑，或出現負債，或現金緊張，窘態顯露無遺。

　　記者分析了140多家上市房企的報告，從現金流量凈額來看，最緊張的是招商地產。今年前3個季度，該公司因經營活動產生的現金流量凈額為-27.41億元。申銀萬國證券分析師認為，招商地產前3個季度經營活動現金凈流出215.9億元，同比增長54.1%，遠大于收入的增幅，導致公司經營性現金流持續負流出，累計達到-27.41億元。從報告來看，招商地產選擇小幅收縮經營規模也是無奈之舉。

　　保利地產的日子也不太好過，經營資金大部分來自借款。報告顯示，保利地產前3個季度負債率位居榜首，達到78.9%，同比上漲了10.3個百分點。其中，凈負債率為145.9%，在行業中居高位。在房地產這個資金需求量較大的行業中，保利地產作為龍頭企業的激進表現，已給自身帶來高負債等許多問題。與此同時，保利地產的經營資金多數來自借款。在現今的調控壓力之下，償債壓力加大在所難免。

　　金地集團則陷入了凈利潤大幅下滑的危機。該公司第三季度報告顯示，金地集團在傳統的銷售旺季銷售成績并不理想。今年前3個季度，該公司凈利潤4.80億元，同比下降64.18%；每股收益0.11元，同比下降63.33%。在剛剛過去的第三季度，金地集團雖然勉強實現了盈利，但153萬元的凈利潤還不夠在一線城市里買一套房。這多少有點兒尷尬。

　　作為四大龍頭房地產企業的“帶頭大哥”，萬科集團的表現相對穩健，但其業績增速也低于市場預期。第三季度報告顯示，今年前3個季度，萬科集團營業收入293.08億元，同比增長30.96%；凈利潤35.84億元，同比增長9.53%；每股收益0.326元，同比增長9.40%。不過，每股產生的現金流量凈額為-0.14元，同比下降23.85%。分析師認為，與該公司前3個季度良好的銷售業績相比，9.53%的凈利潤增速是明顯低于市場預期的。

　　此前，業內專家曾表示，在號稱近年來最嚴厲的限購、限貸等房地產調控下，只有少數龍頭企業還能扛得住。而招商地產、保利地產、萬科集團、金地集團四大龍頭企業已各現窘態，其他房地產企業日子難熬可見一斑。

　　Wind（萬得）資訊的統計數據顯示，在滬深股市140多家房地產上市公司中，50多家公司今年前3個季度凈利潤同比下滑，17家公司出現虧損。不僅如此，這些房企經營性現金流總額-600多億元，同比降幅16%左右，環比降幅約20%。其中，80多家公司前3個季度經營性現金流為負值。事實上，從去年開始，上市房企各季度的財務報告已經逐步顯示出經營性現金流正在由正轉負。今年第三季度，這一趨勢更加明顯，房企經營環境加速惡化，資金壓力進一步增大。

　　庫存積壓房企難以承受之重

　　在房地產企業資金困局背后，庫存問題更是難以承受之重。

　　第三季度報告數據顯示，截至今年第三季度末，滬深股市140多家上市房企存貨總價值超過1.2萬億元，比去年同期大幅增長42%。其中，庫存同比增長的公司多達112家，占滬深股市房地產企業總量的77.78%；庫存環比增長的公司有109家，占滬深股市房地產企業總量的75.69%。

　　招商地產、保利地產、萬科集團、金地集團四大房地產業巨頭無疑是庫存大戶，庫存總額達到4523億元，同比增長47%，環比增長8%，占所有上市房企庫存的近四成。而在有可比數據的公司中，庫存上升幅度最快的是萬方地產。2011年7月，該公司庫存總額僅1.88億元；第三季度末，該公司庫存總額猛增至2.76億元，增長了46%。同時，渝開發、新黃浦、國興地產等多家公司第三季度庫存總額增長幅度均超過了20%。

　　盡管新房可售庫存已經達到了2010年以來的高位，但在新推盤增加和成交量下滑的影響下，后市商品住房的可售存量還會增加。有房地產商坦言，按照慣例，每年下半年，特別是10月份之后，是新盤上市的高峰期。未來一段時間，預計新房供應將繼續增加，市場存貨壓力會進一步加大。

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