上市房企陷入財務困境，1.2萬億存貨倒逼降價？

　　一葉知秋。

　　綠城中國 “被破產”的傳聞雖被其掌門人宋衛平調侃為“冷幽默”，但是，在接連的調控政策之下，房地產企業資金面情況捉襟見肘已是不爭的事實。

　宋衛平在公司官網的回應文章中也指出：“銷售不暢，加上信貸緊縮，一個最符合邏輯的推斷就是企業過不了年關。”

　　“房企面臨的資金壓力非常大，降價已經不是做業績的問題了，而是為了活命。”財經評論員葉檀對第一財經日報《財商》記者說。

　　1.2萬億存貨，上市房企難以承受之重

　　限購限貸，一系列的調控措施讓日漸積壓的庫存成了壓在房地產企業心頭的一塊大石頭。

　　“2008 年房地產行業去庫存過程是在連續5 個季度內完成，但在本輪調控下，房地產行業去庫存過程一直比較緩慢，即使已經持續了8 個季度，但預計這個過程仍然會持續，并有可能加快去庫存的速度。”東北證券分析師高建指出。

　　數據統計顯示，按照申萬一級行業分類的A股144家上市房企，截至今年三季報數據，存貨總量已經達到了1.22萬億，較去年同期的0.86萬億大幅上漲41.86%，較年中的1.1萬億則上漲了一成以上。其中，庫存同比增長的公司達到112家，占比77.78%，庫存環比增長的有109家，占比75.69%。

　　在有可比數據的公司中，庫存上升幅度最快的為萬方地產，中報時庫存僅1.88億元，三季報猛然增加到2.76億元，增長46%。此外，渝開發、新黃浦、國興地產和深物業A等4家公司在三季度存貨增長幅度也超過20%。

　　此外，四大龍頭“萬保金招”仍然成為上市庫存的集中營，4家公司的合計庫存為4523億元，同比增長47%，環比增長8%，并占到了所有上市房企庫存總和的近四成。

　　其中，萬科A000002.SZ更直接指出，受新推盤增加和成交放緩的影響，商品住房的可售存量隨之上升，部分城市新房可售庫存已經處于2010年以來的高位。由于10月前后歷來是新盤上市高峰，未來一段時期，預計新房供應將繼續增加，市場存貨壓力也會進一步加大。

　　高盛高華近期對九個城市新推盤面積、庫存、銷售數據的分析之后也發表研究報告指出，如果政策不出現逆轉，那么2012年這些城市的庫存水平仍將繼續上升。

　　“如果考慮存貨跌價準備，如此巨量的存貨對上市房企而言將會造成很大的財務壓力。”東莞證券房地產行業分析師何敏儀對本報記者說。

　　資金困局

　　除了上萬億的庫存，讓上市房企更加焦頭爛額的則是日趨緊張的資金面情況，綠城中國的風波已經拉開了房企資金困局之斗的序幕。

　　“市場上之所以會有綠城中國破產的傳聞，就是它的負債率太高了，而這也是很多上市房企面臨的大難題。”葉檀說。

　　綠城中國的中報顯示，截至2011年6月30日，其凈資本負債率高達163.2%，截至今年6月，綠城短期銀行貸款的總額分別相當于現金及現金等價物的200%、上半年經營收入的120%。

　　除了綠城中國以外，還有更多在香港上市的房企也同樣步入了高負債的危險陣營。其中，一直因為高負債率備受詬病的富力地產 雖然中報負債有所改善，但資產負債率仍然維持在89%的高位，與公司年初訂立將凈負債率控于80%以下水平尚存差距。另外，雅居樂、世茂房地產等內房股的凈負債率也居高不下。

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