房地產信貸再次收緊，開發商資金壓力前所未有

房地產信貸再收緊，各類資金進入更趨謹慎

　　開發商資金壓力前所未有

　　銀監會近日下發通知，進一步明確銀行需加強對商業用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監測，涉及商業用房的信貸標準必須大幅高于住房，并加大對假合同、假按揭等行為和轉按揭、假按揭等做法的打擊力度。

　　國家統計局數據顯示，8月份全國房地產資金來源中，國內貸款進一步回落，僅871億元，同時開發商1至8月自籌資金占比較1至7月擴大1%，至41%。金融機構對房地產貸款收緊外，各類資金進入房地產開發投資也更趨謹慎。開發商面臨的資金壓力可謂前所未有。

　　這無疑引發市場對房地產信貸風險的擔憂。日前，國土資源部有關負責人指出，“在很多地方不管是舊城區改造、新城區建設、旅游區開發，還是文化、休閑旅游產業、保健養生產業等產業的發展，都和房地產開發有著千絲萬縷的聯系。”銀行信貸“泛地產化”蘊藏的風險不容忽視。

　　監管房地產金融政策再收緊

　　業內初步估算，現在55萬億元左右的銀行信貸中，其中60%的貸款都與房地產有關。無論是房地產上下游產業的企業貸款，還是企業和個人住房及土地抵押貸款都是如此。

　　“就前8個月房地產市場狀況來看，主流房企尤其是前三十大房企所銷售的產品結構已經發生明顯變化，不受限購影響的商業地產和二、三線城市的占比顯著加大。”一位房地產市場研究人士對《經濟參考報》記者說。

　　上述人士表示，銀監會下發通知意在警示銀行加強執行企業“名單制”管理和開發貸款以在建工程抵押兩項基本要求，同時增加風險排查頻度，加強對抵押物及時估值和持續管理。此外，銀監會還明確指出銀行對房貸不準貸新還舊和貸款展期。

　　就目前情況來看，“大部分股份制銀行將額度向中小企業貸款傾斜，商業地產抵押貸款業務做得不多，主要集中在四大行。”某國有大行個貸部經理說。

　　據透露，各家銀行對商業地產抵押貸款條件與二套房貸要求近似，利率上浮20%至30%不等，“如果銀監會的新要求落地，首付比例及貸款利率也可能進一步上調。”該人士進一步表示。

　　在保險資金進入房地產投資方面，早在去年9月保監會頒布的《保險資金投資不動產暫行辦法》中，就對險資進入不動產領域保險資金投資主體、投資標的、投資方式、風控機制等四大方面進行了明確界定和系統規范。

　　其中規定，險企投資不動產的賬面余額，不高于公司上季度末總資產的10%，投資不動產相關金融產品的賬面余額，不高于上季度末總資產的3%；上述兩項投資的賬面余額，合計不高于上季度末總資產的10%。因此，如果按5.6萬億元的保險總資產計算，約有5600億元的保險資金可以進入不動產投資市場。

　　承壓開發商投資、貸款逐月遞減

　　一度被視為有政府資信做后盾的“藍德計劃”于今年6月獲批，由太保、國壽、平安、人保等國內七家保險資產管理公司通過發行債權計劃把百億保險資金借貸給北京市土地儲備中心，由后者利用這些資金為北京市保障房建設提供前期土地供應。

　　然而，如今看來，項目實施不盡人意，這項規模290億元人民幣的險資大動作，實際到位資金只有約110億元，不足預計規模的40%。

　　“從全國情況看，到目前為止，保險資金進入保障房市場仍屬個案。內地城市要爭取保險資金投資保障房其實難度很大。包括所謂社保基金等進入保障房市場，目前都還只是在一線城市試行，而且，建保障房主要還是依靠地方融資平臺和銀行貸款。”中央財經大學保險學院院長郝演蘇說。

　　有消息人士向《經濟參考報》記者透露，監管部門在今年剩下的時間里可能不再批準險資投資土地儲備的項目。對此，業內普遍認為，原因可能是對保障房土地儲備收益前景不明的擔憂。

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