地方國企搶籌商業地產，結構性失衡風險隱現

　　商業地產熱持續吸引著越來越多資本涌入。最新了解，以上海為代表的眾多城市，地方國資背景的企業大舉進軍各類商業地產的節奏近期呈現明顯加快趨勢。

　　據上海同策咨詢研究部總監張宏偉的團隊統計，截至2010年底，上海城市綜合體已有32個項目，共計770萬平方米。在二三線城市，近期在建或擬建的城市綜合體數量，成都80多個、合肥22個、無錫20余個、福州16個、石家莊15個、濟南16個，就連剛剛獲批經濟特區的喀什，市區人口約30多萬，規劃和在建的城市綜合體也多達到18個。

　　上海市建筑學會商業地產專業委員會主任高棟近日在“中國商業地產峰會暨2011中國城市綜合體高峰論壇”上呼吁，商業地產服務業加速自身的體系化建設，需在行業內建立商業地產全產業鏈服務模式。

　　地方國資涌入

　　和住宅地產相比，商業地產往往資金門檻較高，而競爭則從土地開始。

　　8月4日，龍湖地產有限公司00960.HK公布，于8月3日以30.54億元中標上海虹橋商務區核心區一期05號地塊。龍湖集團執行董事兼首席市場官秦力洪表示，隨著大虹橋商務區的快速發展，龍湖有信心用3-5年的時間，將該地塊打造為龍湖在長三角的商業標桿項目。

　　隨著龍湖加速上海商業地產戰局，市場顯得更為熱鬧。

　　8月9日SOHO中國00410.HK宣布于8月5日以18.9億元價格購入上海浦東新區嘉瑞國際廣場，命名為“SOHO世紀大道”，這是SOHO中國在上海的第9個項目。自2009年8月18日收購東海廣場后，SOHO中國迅速完成了在南京西路、外灘、虹橋交通樞紐等八個黃金商業區的布局，累計收購金額近190億元人民幣。

　　但是，市場從來不缺競爭。“老潘們”要小心的是，實力雄厚的地方國資背景的企業已經邁出搶占商業地產市場的腳步，尤其是在上海這樣的市場，來自地方國資的競爭壓力正在快速提升。

　　記者了解到，同濟大學控股的上海本土大型綜合性上市公司——同濟科技正悄然擴大在商業地產領域的投入，該公司投資開發的同濟·晶度商業地產項目近日正式推出，定位為大型企業的總部基地。

　　本報記者了解到，由上海地產集團旗下上海房地產經營集團、上海國際港務集團聯手央企中化集團旗下方興地產合資打造的上海港國際客運中心2號樓——外灘588，即將啟動招租工作，已有多家國內外企業巨頭表示出濃厚的入駐興趣。

　　除了搶占上海本土商業地產市場之外，上海國資開始紛紛走出上海，進軍全國各重要區域的商業地產市場。

　　上海綠地集團無疑是上海國資企業集團全國化戰略的典型代表。記者從綠地集團最新獲悉，綠地在全國各地的“高樓戰略”依然馬不停蹄。8月9日，綠地集團與成都市政府簽署項目合作協議，將在成都東部新城文化創意產業綜合功能區投建超高層城市地標建筑——成都綠地中心及文化產業綜合體，項目總投資規模達120億元。

　　種種跡象表明，中國樓市這波商業地產投資開發熱潮，正隨著如上海龐大國資的大舉進入而不斷擴容升溫。

　　結構性風險暗藏

　　國土部旗下中國土地勘測規劃院最新發布研究報告顯示，京滬廣深4個一線城市及14個熱點城市二季度商業地價全線上漲，且幅度遠高于住宅地塊。一線城市中深圳和廣州的商業地價漲幅相對較大，北京和上海的走勢相對平穩，漲幅相對較小，分別為深圳11.69%、廣州5.41%、北京0.17%、上海0.88%。

　　中國土地勘測規劃院高級工程師周光源坦言，推動商業地產及商業地價上揚的主要原因，是住宅市場受到政策性限制，住宅投資前景不明，使商業店面和寫字樓成為投資資金關注的對象，許多投資者將資金轉而投向商業地產。報告特別提醒，應密切關注因在住宅市場上遇阻，房地產投資、投機資金轉向商業地產尋找出路的傾向。

　　中國房地產協會副會長朱中一告訴記者，近幾年來，不少開發企業為了擴張業務，主動進入了商業地產，也有不少企業在住宅地產調控的情況下被動進入了商業地產，它們面臨的挑戰均不容忽視。

　　對整個升溫中的市場而言，結構性的矛盾尤其需要提前防范。不少業內人士對整個商業地產市場的風險開始有所警覺和防范。世茂股份董事會秘書羅瑞華表示，住宅開發商想進入商業地產，需具備四個要素，有高素質的商業地產管理人才、要有優質的土地資源、要充足的資金、有豐富的商戶資源。

　　張宏偉直言，商業地產的投資者在經營管理方面要準備好交充足的“學費”。（田新杰）

來源：21世紀經濟報道

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