高房價向內陸三線城市轉移現象須警惕

自2009年以來，國家對房地產市場進行了多輪調控。目前一線城市對調控政策執行相對到位，效果較為明顯。但近期記者從人行湖南永州中支獲悉：位于湘南的永州市由于經濟和地域因素，加之土地供應相對寬松，使房產政策難以落實到位，出現了高房價向內陸三線城市轉移的現象。

　　調查表明，像永州市這樣的三線城市房價均價不斷上漲，房地產投資需求增大。自一二線城市出臺限購令以后，由于受外來資金和物價上漲影響，進一步助推了永州市房價的上漲。永州市今年一季度商品房均價較2010年一季度、四季度同比增長14.1%，環比增長9.9%。該市今年一季度完成地產投資額為5.35億元，同比增長5.1%，環比增長1.2%。同時，住房建設加快，商品房銷量增長明顯。三線城市房價不斷上漲，究其原因：

　　通貨壓力促使建筑材料等價格普漲。據永州市統計局數據顯示，由于受原材料上漲等因素影響，全市建筑材料等價格普漲。全市一季度居住價格上漲6.3%，比去年同期增加1個百分點。主要是建筑及裝修材料、租房、水電與去年同期相比分別上漲1.9%、8.4%、3.2%。

　　房企自籌資金比重增加。據調查，今年由于央行實施穩健的貨幣政策，信貸緊縮進一步加大，今年一季度，該市發放房地產開發貸款僅占全市房企資金來源的3.2%。而自籌資金占到全市房企資金來源的85.4%，其中外來投資資金占到全市房企資金來源的67.8%，房企自籌資金比重有進一步加大的趨勢。

　　外來購房戶大幅增加。該市在2009年、2010年、2011年一季度這3個時段的外來購房戶比重分別為22.7%、24.0%和25.8%。可見在一二線城市出臺限購令以后，由于像永州這樣的三線城市房價相對較低，而且受樓市調控政策影響較小，購房門檻低，不少周邊大城市的投資者紛紛選擇到這些城市投資，直接拉動了當地房價的上漲。

　　地價快速上漲推高房價。近幾年，該市地價持續高漲，成為推高房價的一個重要因素。如該市的冷水灘區，育才路板塊的核心位置的印象巴厘項目，當初拿地價僅為30多萬元一畝，目前已漲到200萬元一畝，短短幾年間，同一地段的土地地價漲了近7倍。而2010年12月，永州市零陵國土資源局拍出零陵區老地委的土地，樓面地價高達726元每平方米，再次刷新了永州樓面地價紀錄，按照成本推算售價有可能均價達到每平方米3000元。

　　三線城市房價的持續上漲，不僅有悖國家宏觀調控政策，也不利于人民群眾生活的改善。

　　應加強對房地產開發計劃的科學管理。房產管理部門要會同國土資源、規劃建設等部門制定2012年房地產開發計劃、2013年住房建設計劃和房地產開發計劃等，由房產部門負責房地產開發年度計劃的實施工作。同時，對凡未納入房地產開發年度計劃的項目，規劃建設部門不得進行規劃條件審批，也不得辦理建設工程規劃許可、建筑工程施工許可，嚴格把好審批關。

　　應加強經濟適用房的建設和管理，大力發展普通商品住房，完善廉租房制度。應切實加強經濟適用住房的建設和管理，停止其他形式的政策性商品住房建設。嚴格調控土地供應，清理并逐步減少行政事業性收費項目，多渠道降低建設成本，使普通商品住房的價格與大多數居民家庭支付能力相適應。加強廉租住房建設，切實保障最低收入家庭基本住房需求。

　　應加強房地產市場監管，整頓和規范房地產市場秩序。要嚴格房地產企業的資質管理和房地產開發項目的審批管理，嚴格執行房地產開發項目資本金、項目手冊制度，積極推動業主工程款支付擔保制度。加大對房地產市場專項整治力度，嚴厲查處房地產開發、交易和中介服務中的各種違法違規行為。當前重點查處以科技、教育等產業名義取得享受政策的土地后用于房地產開發、與鄉村簽訂協議圈占土地、使用農村集體土地及宅基地進行房地產開發的違法違規行為。加大對個人購買商鋪地建房的引導，督促其按法律規定辦理有關手續。

　　應實行有區別的住房開發信貸政策。給予保障性住房和小戶型中低檔住房建設資金支持，嚴格控制高檔和一般商品房的開發貸款，削弱開發商捂盤堅持房價的能力，促進房價的合理回歸。鼓勵商業銀行、住房公積金管理中心完善個人住房消費貸款業務，加強對房地產貸款的管理與服務。

來源：金融時報

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