地產行業被集體唱衰，盈利模式亟須轉變

地產調控將呈現常態，調控力度還在加強。從房地產盈利角度來看，“土地升值”是地產公司三分之二的利潤來源。這種盈利模式將受到挑戰。

　　地產調控還在持續，經濟轉型正在進行。房地產股似乎遭受到來自專家與分析人士的集體唱空，日前，由金融事業部主辦的品牌活動“2011第三屆資本市場年會”反映了這一觀點。

　　地產行業增長趨緩

　　“地產調控將常態化，目前調控力度在加強。”東興證券地產分析師鄭閔鋼在年會的房地產論壇上表示。

　　他認為，任何一個行業的發展均具有階段性，每一種商品，起步時候，價格可能都比較高。房地產行業的發展趨勢是回歸民生需求，從目前看，對房地產調控應該是一種常態化的表現。

　　鄭閔鋼認為，目前來看，房地產行業盈利模式將會發生變化。以前的模式是，通過高房價獲得盈利；后調控時代，房價的過快上漲被壓制，調控政策將會繼續，導致行業盈利模式開始變化。2011年開始，房地產行業增長應該是趨緩。

　　從房地產盈利構成的角度，廣發證券地產首席研究員趙強對其成長性擔憂。他說，長期投資者擔憂投資于房價，短期來看，房地產站在歷史高點。但是，現在地產公司的利潤來源，三分之二來自于土地升值。未來，如果缺失這個因素，房地產行業市盈率30倍都達不到。

　　趙強認為，目前，估值居高：是持續的對房地產上漲的擔憂，人們不認為這種趨勢將長期持續。住宅為主的房地產公司，還可以再享受一段這種低估值處境。直到房價泡沫破滅，或者市場擔憂消失，市場重新進入一個新周期。

　　“房地產板塊業界預期不是特別好。”西南證券地產分析師肖劍說，可以從以下幾個方面看，首先是預售占款；其次是存貨，現在存貨比重上升較快，預期2011年業績不會太好；最后是市盈率，130多家A股地產公司，靜態市盈率是18—20倍。過去10年，地產行業市盈率平均中值是20—22倍。目前來看，地產股即有10倍市盈率，也有30倍、40倍市盈率。

　　肖劍表示，從整個行業判斷，地產行業平均估值是合理的。同時，預期2011年地產公司業績一般，他謹慎地認為，未來一段時間內，地產板塊將呈現震蕩甚至逐步下行態勢。

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