一方面是中國政府針對境內日益高企的房價不斷打出調控重拳，另一方面卻是境外資本逆市密集扎堆境內房地產市場。據中國商務部備案顯示，1月~2月，境內房地產領域利用外資實際增長同比超過50%。3月份，外資新設或者新增的房地產公司出現井噴，高達39家。觀察發現，除了繼續在境內一線城市的房地產領域大把撒下真金白銀之外，二線城市也成為外資心儀的對象。
據《全球商業地產投資概覽2011》報告預測，由于租金和收益水平的增長，全球資本對中國新興城市和二線城市的關注正在持續增強。另外，除了傳統的直接購置物業和地產方式外，外資對境內物業公司的并購熱情也顯著升溫。據清科研究中心數據顯示，1月~2月，境內房地產行業位居所有行業并購的首位，短短兩個月內共完成22起并購交易，涉及金額為11.50億美元，接近去年全年并購總額的一半。
應當說，境外資本尤其境外房地產開發企業進入境內房地產市場可以增大房地產產品的供給，一定意義上可以起到平抑高房價的作用。不僅如此，外資收購境內物業股權也為境內房地產商開拓了一個融資渠道，緩解了相關企業的資金瓶頸與壓力。然而，由于更多的外資是基于人民幣的升值預期和中國房地產市場的超額回報，而將中國樓市當做“蓄水池”大進大出且輪番伺機炒作，外資對于境內房市的負面作用也非常明顯。特別是在如今境內樓市調控的攻堅階段和敏感時期，外資的競相涌入不僅可能增加樓價上漲的壓力和刺激樓市泡沫的風險，而且可能削弱房地產調控的效果。
許多具體的事實有力佐證了人們對外資產生負面效應的判斷。在福州，近年來從多種渠道進入當地房地產開發、銷售市場的外資占總額的1/3，中國社會科學院也在《中國住房發展報告2010～2011》綠皮書中指出，在全國35個主要城市中，作為二線城市的福州房價竟以70.3%的泡沫指數超過北京、上海、深圳等一線城市，名列全國第一。這種高程度的房地產泡沫結果顯然與龐大境外資本的作用密切相關。
正是基于外資在中國房市興風作浪的破壞作用，進一步抑制外資進入房地產開發領域已經成為決策層的重要調控目標。前不久，中國商務部出臺了《關于加強外商投資房地產業審批備案管理的通知》，要求對境外資本在境內設立房地產企業，不得通過購買、出售境內已建/在建房地產物業進行套利。
與此同時，國家外匯管理局表示，近年中國房地產業外資流入增速較快，外資流入對房地產行業健康發展的影響需密切關注。不僅如此，日前國務院辦公廳專門發布《關于建立外國投資者并購境內企業安全審查制度的通知》，強調要加強涉及外匯流入類房地產項目的審查和對跨境投融資活動的監控，以防范房地產市場風險和抑制投機性投資。
不過，專家認為，除了封堵和攔截機制外，面對來勢洶洶的境外游資，還應該建立疏導機制，達到堵疏相濟。一方面，應當加強調控監管，防止境外熱錢短期內大進大出；另一方面，針對外資基金將大舉進入境內房地產業，有關部門應及時采用稅收、信貸等綜合手段調控外資在房地產市場的投機；同時，盡快建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系，預防外資對房地產進行炒作。（作者系廣東技術師范學院天河學院經濟學教授）
來源：國際商報
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