盲目大量投資開發，警惕城市綜合體“大躍進”

　　受調控影響，國內一、二線城市的住宅房價已開始趨于平緩，被擠出住宅市場的投資需求逐漸轉向商業地產市場，也帶來了中高端商鋪的銷售走俏。

　　商業地產將有十年黃金發展期

　　商業地產發展與一個國家城市化水平密切相關。我國目前的城市化率是46%，再過十年將提升至60%，這意味著國內商業地產將會有新一輪的十年黃金發展期。國內商業地產發展的機遇大部分來源于地方政府政策的推動。

　　時下一些地方政府對商業地產開發的城市綜合體模式情有獨鐘，因此，城市綜合體又成了政府推動城市化進程的商業模型。另外，從房地產開發商角度來看，城市綜合體開發也是一個很好的商業模型。

　　由于城市綜合體的開發投資回報遠高于純住宅項目，城市綜合體內的酒店、商場可長期持有的特性，更可讓開發商長期獲利，況且，在當前銀行對商業地產只提供短期貸款的前提下，而公寓和寫字樓是可以出售的，開發商完全可以通過出售這些可售物業迅速回籠資金，以支持酒店和商場的運營，因而城市綜合體成了當前商業地產開發的主流模式。

　　商業是綜合體開發成敗的關鍵

　　城市綜合體雖然具有城市功能集約開發的前瞻性，但也要警惕將城市綜合體概念化、夸大化。城市綜合體作為投資收益型物業很大一部分是商業，只有把商業做好了，才能真正體現綜合體的價值。因此，綜合體內的商業能否成功運作，則是城市綜合體開發成敗的關鍵。況且城市綜合體本身就是一種風險鏈，如果城市綜合體中的某一項功能失敗了，就可能影響到其他功能，進而影響城市綜合體的整體成功。

　　時下國內商業地產開發，無論經歷哪個階段，流行哪種模式，開發商真正遇到的難題都是“招商”。而商業成功經營才是商業地產開發整體價值鏈的核心價值所在。

　　綜觀中國商業地產的發展歷程，不難發現，十年來國內商業地產開發，自始至終是地產開發走在前面，商業經營跟著地產走；地產主導商業，商業被迫適應地產的節奏。因此，可以說近十年來國內商業地產始終是停留在房地產開發領銜階段，而并非商業發展領銜階段。這一切均說明國內商業地產開發，還處于重數量、輕質量，開發商普遍急功近利、簡單操作的初級發展階段，已導致國內商業地產開發項目普遍呈現出違背客觀經濟規律的脆弱性。所以，盡管去年下半年一些城市的住宅房價暴漲，而商鋪售價與租金卻出現大幅度下跌，甚至出現“住商倒掛”、商業地產價值被低估的現象。在當前住宅“限購令”調控情況下，商業地產投資雖有轉機但并不旺銷的原因還在于：一是商業地產土地使用年限比住宅短，二是貸款利率高，三是貸款年限一般在10年之內，還貸壓力高，四是一旦空置物業成本高，五是物業轉手收益部分稅費高。所以一些城市的商業地產暫時處于價值低估狀態仍屬正常。

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