警惕房地產開發貸款的風險鏈條效應

近期監管層對房地產信貸尤其是開發貸款風險發出密集警告。調查發現，在持續的樓市調控下，部分開發商已出現資金鏈緊張風險，除了求助代價高昂的信托融資渠道，不少小型開發商無奈選擇出讓股權。

監管層密集警示房地產信貸風險

中國銀監會近日召開第三次經濟金融形勢通報會議，房地產貸款風險成為關注的重點之一。會議通報了前期壓力測試結果，在房價下降３０％、利率上升１０８個基點的前提下，樣本銀行房地產不良貸款率將上升２．２個百分點，稅前利潤下降２０％；４６家農村商業銀行不良貸款率將上升３．５個百分點、貸款損失率增加３０％。“部分房地產商存在資金鏈斷裂現象。”監管高層人士稱。

在房地產“重鎮”上海，監管部門同樣對樓市信貸風險予以高度關注。“房地產信貸風險由隱性轉向顯性的可能加大。”上海銀監局局長閻慶民說。

統計顯示，４月份房貸新政策出臺之后，上海的住房開發貸款關注類貸款總量呈逐月上升之勢，４－６月分別增加１．７２億元、６．３２億元和１４．０４億元，開發商還貸能力開始下降。而７５％的土地儲備貸款都是在２００９年以后發放的，拿地成本較高，未來將面臨更大的償還壓力和抵押物減值風險。

樓市交易持續萎縮，開發商銷售資金回籠不暢，令開發商資金鏈吃緊。而銀行信貸的持續收縮也令開發商資金緊張。央行公布的數據顯示，上半年，我國房地產開發貸款新增４４２３億元，６月末余額同比增長２６．１％，分別比上年末和３月末低４．５個、５．０個百分點。這表明，房地產貸款增速有所回落。此外，監管部門近期對“銀信合作”亮紅燈也讓開發商融資渠道越發狹窄。

建設銀行高級研究員趙慶明說，當下只有信托公司直接發行的集合信托產品還算通暢，但房地產信托融資成本非常高，給投資者的回報率基本要在１５％左右，這意味著房地產企業的綜合融資成本在２８％左右，在樓市下行、銷售萎縮的情況下，這幾乎難以維持。

資金鏈緊張可能迫使一些小型開發商被洗牌出局。近２個月來，在上海聯合產權交易所掛牌股權轉讓的房地產企業，僅上海地區就有５家。在華東地區，也出現一些小型開發商紛紛“借錢”的情況，部分競爭力弱的開發商生存空間已經十分有限，只能直接出售其股份來填補資金缺口。一家股份制上市銀行內部人士表示，此番樓市調控持續時間將比較長，銀行也做好了打“持久戰”的準備，對房地產開發貸款肯定會比較謹慎。

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