從3月底北京一手房和二手房成交情況來看，交易又開始出現活躍態勢。值得指出的是，這種情況是在政策持續高壓的背景下出現的。尤其在二手房方面，日交易量已經達到或者接近去年底優惠政策結束前的峰值狀況。由于新房供給量連續下降，以及房價的持續攀升，加上新房位置郊區化的傾向，購房者們開始在二手房中尋找置業的機會。二手房目前具有與一手房相比的價格優勢，以及地段和區域多樣化的選擇優勢。新房在城中已經很難尋覓，但是二手房則完全不同，幾乎所有地段和區域都有各類二手房等待售出；并且新房供應量正處于近年低位，而二手房可售量是在不斷增加的。
以往二手房日交易量少于新房的日交易量，但是從去年開始北京的二手房交易量已經開始全面超過一手房的交易量。而兩年前深圳就出現了這種現象。一般而言只有發達國家成熟市場才會出現這種現象，而中國的一線城市已經出現類似情況，說明房地產市場已經或者正在發生趨勢性的變化。從新房與二手房日成交量的比例來看，北京一般現在為4：1，深圳為6：1，因此簡單地認為這是改善性需求造成的結果是無法解釋的，因為在如此高比例之下，還有日千套級別大交易量。說明待售出和已售出的房子更多的是來自持有多套房主。值得注意的是，在二手房提高交易稅費后，售出者還是如此堅決賣出持有的房子，說明他們認為現在是一個比較好的放盤時機。
北京造成持有多套住房房主原因是多方面的，有的是投資客、有的是跨代接受父輩的房改房。目前二手房交易中次新房大多來自投資客；而其他舊房大多來自房改房。到底潛在的待售二手房有多少？由于很難預知和統計，我們把這個數量稱之為二手房的“隱性庫存”——一手房并不存在這種現象。從常識的角度分析，由于目前二手房日成交量非常大，加上一些高檔小區空置率比較高的現象，表明北京二手房隱性庫存非常之大。未來相當一段時間北京二手房將承擔主要房屋供給的部分，由置業者來選擇。
現在購買二手房中的投資者比例未必高，估計他們更多地來自首次置業者，并且是以非本地戶口居民為主。形成這樣情況可能有兩個基本原因：一是目前二手房的優惠政策已經被取消，純粹投資者購買時會有所顧慮；其次新房投放越來越遠離城中心，而價格與市內二手房價格相差無幾，但是生活成本則是有較大差距。
由于近幾年投資房地產在國內非常流行，同時租金始終上升緩慢，因此房地產投資者大多是通過價格上升來獲取收益。房地產購買者中投資比例在北京已經超過了50%，從一些小區關燈率較高，以及裝修材料和家具用品與房屋銷售增長數據不匹配的背離現實情況分析，北京待售各類房屋“隱性庫存”非常之大。因此在一段時間里，這些“隱性庫存”的釋放將代替日益短缺的新房供應量來支撐北京房屋供給。歐美國家發生房地產泡沫的時候，大多庫存積壓在開發商手里，庫存數量容易計算；而亞洲國家房地產泡沫，大多庫存積壓在購房者手里，表現的非常隱性，不容易統計和計算。（張寅）
來源：中國經營報
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