房貸已成高房價背后“魅影”催生樓市泡沫

2010年3月，遲來的春天終于降臨到了神州大地，和萬物一起復蘇的還有一直在徘徊的樓市，又一輪房價上漲潮就像春天的花，每過去一個夜晚就會給你一個不一樣的“面容”。

　　在深圳，3月份一手住宅價格持續攀高，同比上漲86%；在天津，一季度成交商品住宅212萬平方米，成交均價9117元/平方米，同比上漲37%；在北京，三月份二手房均價已漲至14650元/平方米，相比2月底的13460元/平方米，上漲幅度達8.8%。另外來自多家房地產經紀公司的信息顯示，3月北京多個區域的二手房每平方米均價上漲高達2000元。

　　4月2日，長春市國土資源局舉行的國有土地出讓儀式上，國企背景的永輝房地產公司與民企龍創地產上演了一場爭地大戰。經過241輪競價，溢價5.19億元，溢價率287%，龍創最終以7億元摘下長春市凈月櫻花地塊成為今年長春新“地王”。

　　國家越調控房價越上漲，仿佛是對國家政策的一種諷刺，亦或是對政府調控政策的一種報復。房子已經離中產階級越來越遠，已經成為了這個城市里生活的人一生的夢想。那么到底誰是推動房價一路狂奔呢？是地價？是成本？是需求？還是另有一個魅影在偷偷的綻放笑容？也許你還不知道，這個背后偷笑的魅影就是幫你圓了購房夢的房貸。

　　貸款很容易利息沒商量

　　張先生是一家國企的職員，2000年大學畢業后留在了北京，他和愛人每個月加起來的收入10000有余，已經算做京城的白領，可是要想在北京買房子還是遙遙無期。可是房子又不得不買，好在開發商給他們承諾能貸款，而且不用張先生親自去跑手續，先付30%，貸款年限最長可以三十年，手續很簡便。雖然已經沒有了房貸利率7折的優惠，100萬的25年的貸款，要比7折優惠多付15萬多，但是相對于北京房價的上漲速度，想一想也就不在乎了。

　　像小張這樣的年輕人在北京不在少數，他們是住房剛性需求的主要群體。如果讓他們付全款來買一套房子，恐怕他們不吃不喝也要積攢十幾年，他們為了住房已經不在乎付銀行更多的利息。銀行也正是看中了年輕人是剛性需求的群體，才大開貸款之門，至于是否符合貸款條件，都是銀行自己說了算，況且還有開發商能為購房者做更多的“說得過去的”手續。而拿了這樣一筆住房貸款，以100萬25年計，銀行就會賺到60余萬的利息。而你還要感謝銀行給你打的85折利率。

　　房貸成個貸主力軍

　　在3月29日舉行的建設銀行年報業績說明會上，建行副行長陳佐夫全面介紹了2009年各項業務的進展。作為建行傳統優勢業務，以及由于當下房產價格不斷升高，個人住房貸款業務成為被關注的重點。

　　年報顯示，2009年建行個人貸款增長32.49%至10884.59億元，占客戶貸款和墊款總額的比例為22.58%；其中個人住房貸款增長41.35%至8525.31億元。在2009年的新增貸款中，個人住房貸款占個貸的比例是98%。

　　陳佐夫在會后接受記者采訪時表示，2010年建行個貸業務新增量將占到全行新增貸款的三分之一左右。而個人住房貸款的新增業務量要求不能低于個貸業務新增量的90%。

　　陳佐夫表示：“2010年,建行將推進區域信貸政策的施行。對于那些管理基礎比較好，風險控制能力比較強的地區要重點支持。對基層行而言，最主要的還是篩選客戶。總行層面會關注各地分支機構開展個人房貸的收益率，能賺錢，總行就多給信貸資源。”

　　在個人住房貸款的投放上，建行去年執行了人民銀行規定的利率7折優惠政策。據介紹，今年隨著經濟環境的改變，建行希望通過利率差別化策略的施行，能夠“比較平滑”地從7折優惠政策慢慢調整到收益比較合適的利差水平上。

　　而陳行長所說的收益比較合適的利差水平，也就是在購房者承受范圍內、不違背國家大政策情況下的利潤最大化，以張先生為例，7折的利率折扣和8點5折利率折扣之差，張先生就要多付給銀行15萬的利息，那么如果銀行再次提高利率折扣的門檻又會有多少鈔票流到銀行的口袋呢？

　　房貸催生了樓市泡沫

　　據有關統計，現在銀行對房地產的貸款已經占到銀行所有貸款額度的近三分之一。國泰君安分析師伍永剛對各上市銀行的年報進行了分析。他發現，開發性貸款約占上市銀行貸款總額的15％－20％，個人按揭約占12％，流入地產業的銀行資金，約占這些銀行放貸總額的30％－35％。嚴格看來，這些貸款,還不包括銀行對房地產行業的上下游產業，諸如鋼鐵、建材、裝修、家電等行業的貸款。

　　近幾年，隨著房地產市場的回暖，加上世界金融危機后國家對信貸政策的寬松管理，許多商業銀行都有把房地產信貸作為優勢項目大力發展。但恰恰2001年以來的近幾年，國內房價暴漲。而與此對應的是商業銀行的房貸業務以幾何級速度增長，設想，如沒有銀行貸款，有幾個人買得起房，沒有銀行貸款的時候，又有多少人去買房？很多人把房價上漲的原因歸于炒家，實際上銀行的個人房貸業務才是房價上漲的罪魁禍首。房地產是資金密集型行業，開發商如沒有銀行貸款，將無法生存，面臨資金鏈斷裂的風險。同樣如沒有銀行的個人房貸，或極大提高個人房貸的門檻（如自有資金達到80%等），將使很多人放棄買房的要求，也使炒家面臨資金鏈斷裂的風險，從而降低購房需求，房價自然會下跌。

　　最近住房和城鄉建設部相關領導的講話稱，國內現在很多城市的投資性買房者，都不能獲得預期的利潤，中國房地產已經出現了巨大的泡沫。而一旦這個泡沫足夠大，就會破滅，而泡沫即使破裂，銀行在獲利層面上不會有太多的變化，即使是房屋一文不值，你依然要交利息要還貸款，損失的只是那些貸款購房者的借房發財夢。銀行和開發商這一對“勾結”在一起的“黑手”不會因為你的破產對你有任何憐憫，給你任何喘息的機會。只要你貸了款你就會一輩子給銀行打工，而且是沒有法定節假日。

來源：新華網

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