上市房企2016年半年報已披露完畢。從半年報來看，上半年樓市火爆，熱門地王頻現。尤其是一二線城市房價持續上揚，房企銷售收入屢創新高，盈利能力持續好轉。數據顯示，截至8月24日，全國已經出現單宗土地超10億元的地塊300宗，其中溢價率超過100%的區域最高價地塊達到了150宗。單宗地超100億元的總價地王達到了4宗，分布于深圳、上海、杭州、天津四地，超過50億的有24宗，超過30億的有77宗。
但半年報成績單并不都是“很美好”，長江證券的報告顯示，上半年共有26家上市房企出現虧損。虧損額度上億的企業包括嘉凱城、天津松江、云南城投等。業內人士分析認為，隨著市場分化現象延續，房地產行業集中度將進一步提高。當前中小房企生存空間正被加速擠壓，能否成功“轉型”是生存的關鍵。
有五家房企銷售破千億
2016年是房企成交量爆發的一年，一二線城市房價的快速上漲是導致房企銷售快速上漲最主要的原因。
據同策咨詢研究部統計，2007至2016年近十年以來出現的“全國總價地王”總計10塊，其中上海占4塊、深圳2塊、廣州1塊，南京、長沙、浙江義烏各1塊，“十年總價地王”中，總成交金額在百億以上的占6塊。在地王爭奪戰中，國企與央企底氣最足，根據數據統計，今年前5月，全國土地市場總價超過15億元的105宗高價地塊中有52宗被國企獲得，合計成交金額達1785.8億元，占比為54%，區域最高價地塊也有過半是被國企收入囊中。
日前，中國恒大在其官網發布公告，8月實現銷售額482.7億元，同比增長196%，環比增長12.2%，創下行業單月銷售新紀錄，同時也超過部分大型房企去年全年的業績。截至8月，恒大已經累計實現銷售額2330.6億，同比增長98.3%，已經超去年全年銷售額的16%。
此番共有5家房企銷售突破千億大關，而去年同期僅有1家。這5家房企按照銷售金額從大到小排列分別是萬科地產、恒大地產、碧桂園、綠地集團、保利地產。中海地產、華夏幸福、融創中國、華潤置地和萬達集團銷售業績緊隨其后。可以看到的是，房企排名前十的名單相較之前有了新變化，碧桂園擠進三強，萬達則成功回歸十強。此前，萬達因戰略調整，一季度銷售金額僅為157億元，被金地擠出TOP10，二季度銷售額雖然同比進一步下滑，但銷售規模突破500億元，成功回歸十強。
有機構預計，在目前的銷售形勢下，前5家房企銷售額有很大可能超過2000億元。根據碧桂園8月18日發布的財報，2016年上半年碧桂園總收入達到574億元，同比增長21%，合同銷售金額（為本公司及其附屬公司，連同其合營和聯營公司）為1251億元，同比增長130%，凈利潤增長15%，首次實現銷售業績過千億。根據保利地產近期發布的半年報，2016年上半年，其銷售額首次突破1100億，單月銷售再創新高。
“2016年是房企成交量爆發的一年，寬松的房地產政策刺激了房地產市場探底回升，從房企銷售數據看，一二線城市房價的快速上漲是導致房企銷售快速上漲最主要的原因。”中原地產首席分析師張大偉認為。
此外，上半年房企業績大幅增長之下，部分企業調整了年度業績目標。恒大銷售目標上調至3000億元，碧桂園從1680億元上調至2200億元，融創上調目標至1100億元，這意味著千億企業或再度擴充。
中小房企謀求轉型
目前，中小房企紛紛通過轉型謀求新的發展，主要圍繞醫療、金融和體育等熱點方向。
數據顯示，上半年共有26家上市房企出現虧損。虧損額度上億的企業有嘉凱城、天津松江、云南城投和陽光股份。而京漢股份、天地源、新光圓成、海航創新、中國高科、綠景控股、渝開發、榮豐控股、天房發展和沙河股份10家房企的虧損緊跟其后，且皆達到千萬元。
國信證券房地產行業分析師董德志認為，房企業績分化的主要原因來自于其布局的差異。以旭輝集團為例，根據其發布的中期業績報告，該集團2016年上半年有97%的銷售收入來源于一二線城市，77%的銷售收入來源于上海、蘇州、南京、合肥、杭州等長三角區域城市。其中，旭輝在蘇州、上海的銷售均超過百億。“2016年上半年業績的快速增長，主要是旭輝對一二線熱點城市的布局，以及對拿地和銷售節奏的準確把控。”克而瑞咨詢運營總監黃甜分析。
“雖然房地產板塊整體業績邊際改善，但是小型房企的業績表現明顯落后。”長江證券的報告分析道。今年上半年虧損的房企以中小企居多，其中資產低于100億元的房企數量占比達76.92％。中小房企普遍布局集中，無法像龍頭房企那樣通過全國化布局獲得規模效應。同時隨著拿地的難度加大，傳統的房地產開發模式已經難以為繼，對于中小房企來說，留給他們的生存空間已經十分狹窄。
目前，中小房企紛紛通過轉型謀求新的發展，主要圍繞醫療、金融和體育等熱點方向。比如，中珠控股今年7月發布公告稱，將公司簡稱變更為中珠醫療；2014年公司成立30周年之際還曾表示要堅持以房地產為主業的廣宇集團，隨著營業收入、凈利潤的同比下降，從2015年開始朝著醫療大健康方向轉型。
然而，轉型并非易事，失敗的房企不在少數。以云南城投為例，其在2014年開始轉型旅游地產，此后又將“大健康、大休閑”兩個業務作為深化轉型的方向。然而這樣的轉型舉措并未扭轉局面，根據其公司公告，其今年上半年實現營業收入29.33億元，同比暴跌124.17%，虧損3.6億元。另外，作為今年上半年虧損最嚴重的房企之一的嘉凱城，此前一直在探索轉型，轉型核心產品為“城市客廳”，希望通過布局小城來完成過去傳統房產開發商到城鎮生活服務平臺商的轉身。然而轉型發展卻不盡如人意，根據其發布的2016年半年報，報告期內，公司實現營收21.42億元，同比增長1.41%；凈利潤為虧損9.52億元。
不過，也有部分房企轉型初見成效。以深大通為例，該企業是今年上半年房企中凈利潤漲幅最大的企業，然而，根據其公告，對公司凈利潤貢獻最大的不是房產銷售，而是文化傳媒業務。深大通于2015年實施重大資產重組，利用發行股份及支付現金購買廣告傳媒業務資產，自2016年2月1日起，浙江視科文化傳播有限公司和冉十科技（北京）有限公司經營利潤納入合并報表范圍，由此成功轉型。
行業集中度將進一步提升
目前熱點城市土地價格高企，通過傳統招拍掛形式拿地成本太高，而通過并購收購可以快速實現資源整合，從而提升企業的核心競爭力。
中原研究院報告認為，7月全國房地產市場無論是投資、購地及銷售以及房企到位資金都出現了回落，同時部分城市庫存高企。而8月以來，各地新房市場整體成交平穩，且熱點城市成交勢頭顯著受制。政策方面，近期二線領漲城市中的南京、蘇州同時出臺調控政策，包括提高信貸門檻、實施限購等。可以說，在資金、營銷和市場方面處于相對劣勢的中小房企，將面臨更大的挑戰。
根據克而瑞公布的數據，今年房地產行業集中度進一步提升。從銷售金額方面看，TOP100房企的銷售金額占全國商品房銷售金額的比重同比增加了4.05%，達到44.35%，也就是說，TOP100房企的商品房銷售金占到將近全國銷售總額的一半。TOP10及TOP20房企則分別增加0.5個百分點、1.35個百分點；TOP50房企則從32.63%上升至35.44%，增加了2.81個百分點；從土地面積來看，除TOP10房企外，整體集中度均有所提升，但增速有所放緩。
在此背景下，中小房企被整合并購或主動轉型將成大勢所趨。統計顯示，今年以來，已有35家中小房企重組，民營大型房企成為兼并整合主力。恒大集團繼控股嘉凱城后，近期多次舉牌廊坊發展；融創中國發起多項大標的收購案，擬將多家中小房企收入麾下。恒大方面表示，未來會通過并購優質小型房地產公司及項目來增加恒大資產，并完善一二線重點市場的布局。
專家也指出，未來兩到三年內，已取得“房地產牌照”的16家地產央企也將面臨整合，最后剩余的數量極有可能進一步減少。目前熱點城市土地價格高企，通過傳統招拍掛形式拿地成本太高，而通過并購收購可以快速實現資源整合，從而提升企業的核心競爭力。
此外，隨著房企集中度不斷提升，品牌房企銷售業績顯著提升。今年以來，品牌房企緊抓去庫存，熱點城市業績貢獻顯著拉升總體業績，同時部分城市房價上行也進一步提升了銷售額。（本報見習記者朱夢秋）
轉自：中國商報
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