商業地產庫存壓力大 行業并購有望提速

　　近年來，房地產庫存高企一直都是社會各界高度關注的話題。住宅項目開啟“小步快跑”模式，商業地產卻在龐大庫存陰影下“舉步維艱”。業內人士指出，當前有必要重新審視商業地產去庫存的問題。在當前經濟“新常態”下，商業地產未來發展風險與機遇并存。商業地產企業必須不斷自我革新，謀求轉型，探索未來突破之路。

　　去庫存壓力增大

　　近十多年來，我國商業地產的投資開發增速顯著快于住宅開發投資增速。與此同時，我國各類型物業在土地出讓和銷售環節的業態占比背離，年度商業用地占到房地產用地出讓總量的30%左右，而每年度商品房銷售中，商業地產的銷售占比僅在10%左右。這直接導致了商業地產每年度供應量遠大于需求，待銷售庫存逐年累積，成為房地產去庫存的重點與難點。

　　國家統計局的最新數據顯示，截至6月末，全國商業營業用房待售面積高達15263萬平方米，同比激增23%。有關數據還顯示，二三線城市商業用房等消化周期高達50個月以上，一些城市甚至達100個月以上。專家說，商業地產去庫存形勢很嚴峻，壓力要比住宅地產還大，將直接關系到房地產市場的健康發展。

　　近年來，由于實體商業的不景氣，百貨業態及賣場相繼出現集中關店現象。百盛、王府井等多個知名百貨公司相繼關閉部分其在二三線城市，甚至一線城市的門店。購物中心的空置率也是居高不下，上海月星環球港項目總建筑面積近50萬平方米，曾被貼上“亞洲最大城市綜合體”的標簽。據記者了解，目前該項目其一層共153間商鋪，除去即將開業的商鋪之外，共有34間尚未開張，空置率約22.22%。

　　同時，另一零售主力業態大賣場也陷入業績下滑的困境。據《中國商業地產行業（2015／2016）年度發展報告》稱，全國連鎖的大潤發超市利潤在2015年首次停止了增長，永輝超市業績也出現了小幅下滑，其他一些賣場也紛紛放慢甚至暫停了開店計劃。

　　根據中華全國商業信息中心的數據，2016年上半年全國50家重點大型零售企業零售額同比累計下降3.1%，相比上年同期回落了4.2個百分點。

　　實體商業的不景氣讓商業地產一度陷入低谷。同策咨詢研究部數據顯示，6月末，全國十大城市商業市場累計存量再刷歷史新高，已達5267.75萬平方米，同比上漲幅度達10%。其中北京、成都、天津、杭州等4個城市商業存量創新高，成都、天津、南京存銷比分別高達141個月、96個月、83個月；北上廣深4個一線城市的存銷比分別為56個月、42個月、23個月、36個月。

　　同策咨詢研究部研究經理許之靜指出，根據國家統計局數據測算，當前商業地產產能過剩情況嚴重，二三線城市的存銷比多在50個月以上。

　　業內人士表示，在當前經濟“新常態”下，多年野蠻生長已讓商業地產行業由藍海變為紅海，未來發展風險與機遇并存，在“不創新，就得死”的生存壓力下，商業地產企業必須加快探索突破之路。

　　轉型機遇與風險并存

　　對于商業地產高庫存，業內人士表示，雖然目前商業地產面臨體量較大、庫存較多、租金回報受限等挑戰，但也迎來了消費擴大升級的機遇。根據新的消費趨勢，未來商業零售業發展將向以體驗式業態為主的商業綜合體過渡。對于傳統的百貨公司和購物廣場必須進行改革，用服務替代傳統銷售模式，文化產品植入帶動商場變化。但同時，商場的改革在短時間內仍無法拯救居高不下的庫存壓力。

　　針對各地的去庫存壓力，業內人士認為，政府首先應從供給端入手，要優化土地供應結構，通過供地、規劃等途徑控制增量。對于庫存量大的城市，要暫停商業用地出讓。

　　為消化現有庫存，各地也在出招。如四川、福建、昆明等省市細化“商改住”政策，即在滿足一定條件下，允許商業用地調整成為住宅用地；已建在建的商業用房在一定前提下，可改變建筑使用功能，用于教育培訓、文化、旅游等經營性、公益性用途。

　　多數開發商對此表示歡迎，認為“商改住”政策給他們提供了一個合法“轉舵”的機會。

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉也算過一筆賬——按照當前的房地產稅收政策，出租房屋要繳納營業稅、房產稅、所得稅和城鎮土地使用稅等，累計超過租金收入的20％，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5％左右。沒有政策支持，住房租賃市場是很難掙到錢的，也很難形成規模化，企業不易做大做強。所以，“商改住”的政策中還有很多地方需要細化落實。

　　同時，業內人士指出，就算政策得到落實，短期內能否解決高庫存壓力還很難下定論。一線城市住宅市場相對有比較旺盛的需求，商改住也許是一個方法。二三四線城市住宅市場面臨過剩問題，把商業、寫字樓改造成住宅就不可能奏效。

　　從市場長遠的發展角度觀察，商改住和眾創空間可以作為解決商業過剩的探索和嘗試，這個方式是可行的，政府也允許做一些嘗試，但能不能馬上解決問題，就要看能不能對癥下藥了。

　　高庫存壓力使地產商想盡各種辦法，很多商業地產開發商開始著手一些資產證券化的舉措。對此，第一太平戴維斯華南區董事長林木雄認為，資產證券化到成熟階段還有很長的時間和道路要走，還有很多待解決的問題，比如法律規范、稅收等，首先要解決的是稅收問題。中國很多事情都很簡單，但是稅收就不簡單了。總的來說，商業項目資產證券化的方向是對的，大家都往這個方向走，我們也很期待這個市場的成熟，但是也確實不容易。

　　商業地產進入淘汰階段，一些地產商認為當下正是房企并購整合的好時機。林木雄表示，并購是否可行，要看企業在經營商業這一塊是否有優勢，一些房企試水商業地產開發之后覺得盈利能力只是一般的話，或許還是會集中做原有資源強的領域。當然，對于一些有經營商業優勢的企業可能是很好的機會，市場整體沒有錢賺并不代表所有人都沒有錢賺。競爭就是汰弱留強的過程，并購當然是其中的一種方法。（本報記者陳晴）

　　轉自：中國商報

　　【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀