瘋狂的地王模式仍然沒有熄火的跡象。進入6月以來短短幾日，一二線城市已經涌現12宗溢價率超過50%的高溢價地，包括7宗區域單價與總價地王。數據顯示，截至6月13日，50個大城市合計土地出讓金達到了8727.8億元，同比上漲了47%，二線城市占據榜首。然而隨著信貸等政策的收緊、房企融資成本上漲，以及樓市需求的前期透支，一場由地王引發的樓市陷阱似乎已經開始醞釀。
地王停不下來
從近日首開金茂聯合體以64.1億元拿下杭州市拱墅區宅地，再到電建金茂82.9億元拿下深圳年度總價地王，地王節奏絲毫未放緩。
中原地產研究部統計數據顯示，50個大城市合計土地出讓金截至6月13日達到了8727.8億元，同比上漲了47%，二線城市占據榜首。蘇州、南京、杭州、合肥地王頻繁出現，成為2016年前6個月地王出現最頻繁的區域。其中，6月已經出現12個地王，2016年開始的這一輪地王潮還在持續。
業內人士表示，5月更是堪稱“地王月”，地王不僅僅出現在一線城市，更多地在二線城市出現。據不完全統計，5月單月出現了地王宗數高達69宗，其中有56宗地王出現在二線城市。而2016年前4個月只有117宗地王，5月一個月的地王數量刷新了土地市場的歷史紀錄。
整體看，二線城市成為2016年地王出現最多的區域，其中最主要集中在南京、蘇州、合肥等城市，而這些城市恰好是房價上漲最迅速的城市。地價超過房價已經從2015年的一線城市開始蔓延到二線城市。
房企成本飆升
“與土地成本一同上升的還有融資成本。”一位樓市觀察人士表示，在過去一年，房地產政策寬松，上市企業融資資金成本大幅下調，也導致了很多企業在土地市場表現得更加激進。同時，地王蔓延導致市場全面高端化，以往的非豪宅區的區域將會供應大量的豪宅項目，對市場定價壓力空前。
更值得關注的是，房企的銀根正在緊縮。6月3日晚間，央行宣布，自7月15日起人民幣存款準備金的考核基數由考核期末一般存款時點數調整為考核期內一般存款日終余額的算術平均值。這意味著，銀行每天存入央行的準備金和自有存款總額有了限制。商業銀行原有的透支運作空間大大被壓縮。在目前，北京、上海、深圳、南京、合肥的房價大漲，已被各界公認為貨幣現象的情況下，這一調整無異于釜底抽薪。
與此同時，此前不斷刷新的低利率公司債將越來越罕見，最為寬松的融資窗口期或已過去。5月，A股市場上市房企公司債的票面利率為6.16%。相比4月增加了0.9個百分點，增幅為17%。觀察今年1-5月公司債的票面利率，除2月略偏低外，其余月份總體上呈現利率上升態勢，上市房企的直接融資成本也在加大。一些擴張較快的企業償債壓力和風險也開始被資本市場所關注。
地王陷阱下半年或爆發
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，“地王”頻出的結果就是一線城市、部分基本面較好的二線城市地價成本的大幅回升，這些城市的樓市也將面臨投資風險，也就是未來這些“地王”項目在銷售的時候勢必會遇到問題，這也是當前上述城市房地產投資回升背后較大的投資“陷阱”。因此，當前一線城市、部分基本面較好的二線城市“地王”頻出拉動房地產投資回升的現象，對于未來樓市平穩運行、房地產投資持續回升也不是一件好的事情。
同時，由于2015年下半年以來大量需求透支，未來樓市需求持續釋放仍然存在很大的變數。
政策方面，京滬深樓市政策已經從嚴調控了，其他城市比如南京、蘇州等也面臨調控進一步從嚴的風險。預計今年下半年上述城市將進入市場調整期，那么，屆時一線城市、部分基本面較好的二線城市房地產銷售回升的局面將就此而止。上述城市銷售回升的背后也會面臨短期內市場進入調整期的“陷阱”，上述基本面較好的城市仍然面臨較大的銷售壓力。部分基本面不好的二線城市、大部分三四線城市面臨更大的“去庫存”壓力。（記者董家聲）
轉自：北京商報
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